Vielfältige Möglichkeiten der Vertragsgestaltung

Grundsätzlich ist diese Vertragsvielfalt für Leasingnehmer uneingeschränkt positiv zu werten, hat ein Leasingnehmer doch zahlreiche Möglichkeiten die für ihn in seiner individuellen Situation optimale Vertragsvariante nutzen zu können. Dabei können die unterschiedlichsten persönlichen Motive und Bedürfnisse mit einfließen. Diese Möglichkeiten hat er beim klassischen Kreditkauf in diesem Umfang nicht. Der Leasingnehmer kann nicht zuletzt wählen aus

• individuellen Vertragstypen,
• unterschiedlichen Laufzeiten,
• flexiblen Endschaftsregelungen (Rückgabe, Kauf, Verlängerung),
• verschiedenen Zahlungsstrukturen (linear, degressiv, saisonal, speziell auf bestimmte Gruppen zugeschnitten (z.B. Kommunen, Landwirtschaft)),
• unterschiedlichen Möglichkeiten für Sonderzahlungen oder vorgezogene Zahlungen,
• verschiedenen Kündigungsmöglichkeiten, u.v.m.

Auf der anderen Seite macht es diese Vielfalt so manchem Leasingnehmer schwierig, den Überblick zu behalten. Als Leasingnehmer sollte man daher immer genau darauf achten um welchen Vertragstyp und -inhalt es sich in seinem Fall konkret handelt. Manchmal entpuppt sich ein Leasingvertrag bei näherem Hinsehen als ein anderer Vertrag, als man eigentlich glaubte ursprünglich gewollt und verhandelt zu haben.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, sollen nachfolgend die historischen fünf Leasingmodelle des Mobilien-Leasing bzw. die zwei Modelle des Immobilien-Leasing dargestellt werden. Anschließend werden weitere Vertragsgestaltungen angesprochen, wie sie heute in der Praxis teilweise angeboten werden. Viele der heutigen „neuen“ Vertragsvarianten basieren dabei auf den klassischen alten Vertragstypen, die modifiziert, um Komponenten erweitert oder gekürzt wurden bzw. auch einzelne Bestandteile aus mehreren der klassischen Verträge enthalten können.

In der Anfangszeit des Leasing in den 1960er und 1970er Jahren wurden Leasingverträge unterschieden in Voll- und Teilamortisationsverträge. Diese Namensgebung erfolgte dabei eigentlich willkürlich aus der Leasingbranche heraus und hatte bzw. hat auch heute kaum eine rechtliche Relevanz. Diese Begriffe müssen in ihrer Bezeichnung auch auf keinem Vertrag explizit genannt werden. Die Namensgebung war damals sicherlich auch etwas marketinggetrieben, denn der Begriff Teilamortisationsvertrag suggeriert ja auch teilweise, dass der Leasingnehmer die Investitionskosten hier nur zum Teil bezahlen muss. Dabei betrifft das zunächst erst einmal nur die Zahlungen während der Grundmietzeit.

Nun aber der Reihe nach:

Das Wichtigste im Überblick:

Beim Vollamortisationsvertrag bezahlt („tilgt“, „amortisiert“) der Leasingnehmer über seine Leasingraten die Investitionskosten des Objekts während der Vertragslaufzeit (Grundmietzeit genannt) vollständig zu 100 Prozent.

Die maximale Laufzeit beträgt dabei nach dem steuerlichen Leasingerlass für Vollamortisationsverträge vom 19.4.1971 (hierzu mehr im Blog Bilanzierung und Recht) in der Regel 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (Abschreibungsdauer, AfA-Dauer). Die Mindestlaufzeit beträgt nach dem Erlass 40 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Zum Vertragsende erhält der Leasingnehmer regelmäßig eine Kauf- bzw. Mietverlängerungsoption. Der Optionspreis wird dabei heute bereits im Vertrag festgeschrieben. Der Vollamortisationsvertrag war der erste Vertrag, der in Deutschland in den 1960er Jahren angeboten wurde.

 

Beispiel

Anschaffungswert:	100.000 EUR
Abschreibungsdauer:	60 Monate (betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer)
Grundmietzeit:	54 Monate
Restwert zum Vertragsende:	0 EUR (da Vollamortisation)

Als Restwert bezeichnet man in der Leasingkalkulation den Wert, auf den ein Leasingnehmer die Anschaffungskosten über seine Leasingraten tilgt.
Die Grundmietzeit beträgt im Beispiel mit 54 Monaten 90 Prozent der Abschreibungsdauer und ist somit steuerlich zulässig. Der Leasingnehmer bezahlt (tilgt, amortisiert) in 54 Monaten über seine Leasingraten insgesamt die kompletten 100.000 EUR der Anschaffungskosten für das Objekt. Zusätzlich enthalten die Leasingraten noch einen Zinsanteil sowie eine Marge der Leasinggesellschaft für Verwaltungskosten, Risiko und Gewinn.

 

Kaufoption und Mietverlängerungsoption bei Vollamortisationsverträgen im Mobilien-Leasing

Regelmäßig werden dem Leasingnehmer bei Vollamortisationsverträgen Kaufoptionen und/oder Mietverlängerungsoptionen angeboten. Eine Option ist ein einseitiges Wahlrecht für den Leasingnehmer. Er kann am Ende der Grundmietzeit frei entscheiden, ob er das Objekt zurück geben will oder ob er es kaufen bzw. eine Mietverlängerung ausüben möchte. Die Option wird heute bereits im Vertrag festgehalten, ebenso die Höhe des Entgelts, also der Kaufpreis bzw. die Höhe der Mietverlängerungsraten.

In den 1960er Jahren betrug der Kaufoptionspreis regelmäßig 1,– DM. Der Kunde hat ja bereits über die Leasingraten das Objekt vollständig bezahlt. Warum sollte er jetzt am Ende für einen Kauf noch einmal etwas extra bezahlen? Dieser gängigen Vertragspraxis hat die Finanzverwaltung jedoch einen Riegel vorgeschoben. Bekommt der Leasingnehmer eine Kaufoption für 1,– DM bzw. heute 1,– EUR, unterstellt die Finanzverwaltung, dass der Leasingnehmer dann immer die Kaufoption ausüben wird. Und nachdem er vorher über die Leasingraten exakt 100 Prozent für das Objekt bezahlt hat, liegt dann nach Auffassung der Finanzbehörden steuerlich ein Finanzierungsgeschäft vor und kein Mietvertrag. Steuerlich betrachtet entspräche der Leasingvertrag dann einem Mietkaufvertrag mit der Folge, dass der Leasingnehmer das Objekt wie beim Kauf bilanzieren müsste.

Der Bundesfinanzhof hatte nun in seinem Leasingurteil vom 26.1.1970 bereits sehr früh festgelegt, dass ein Leasingvertrag im steuerlichen Sinn kein Mietvertrag mehr ist, wenn der Kunde bei einem Vollamortisationsvertrag einen Kaufoptionspreis eingeräumt bekommt, der „deutlich unter marktüblichen Beträgen liegt, im Prinzip also einer Anerkennungsgebühr gleich kommt“.

 

Untergrenze: Linearer Restbuchwert

Deswegen hat die Finanzverwaltung im Rahmen des ersten Leasingerlasses vom 19.4.1971 Regeln aufgestellt, wie hoch der Preis für die Optionsausübung mindestens sein muss:

• Kaufoption: Mindestens der steuerliche lineare Restbuchwert bzw. ein eventuell niedrigerer Marktwert (im Erlasstext „niedrigerer gemeiner Wert“ genannt)
• Mietverlängerungsoption: Bei der Kalkulation der Verlängerungsraten muss als kalkulatorische Anschaffungskosten mindestens der steuerliche Restbuchwert unterstellt werden. Der Leasingnehmer muss also hier über seine Verlängerungsraten noch einmal einen Betrag in Höhe des linearen Restbuchwertes „tilgen“.

Als Restbuchwert bezeichnet man die Bilanzwerte der einzelnen Jahre nach den bis dahin vorgenommenen Abschreibungen. Die einzelnen Bestimmungen zu den Optionspreisen können Sie im Wortlaut im Leasingerlass nachlesen, den Sie im Downloadcenter kostenlos herunterladen können.

Der Leasingnehmer muss also im Fall einer Kaufoption mindestens den linearen Restbuchwert bezahlen. Dieser würde im obigen Beispiel 10.000 EUR (10 Prozent der Anschaffungskosten) betragen. Nachdem die Grundmietzeit 90 Prozent der Abschreibungsdauer beträgt (54 von 60 Monaten) bleiben 10 Prozent übrig. Würde die Grundmietzeit über 48 Monate laufen, wäre der lineare Restbuchwert und somit die Kaufoptionsuntergrenze 20 Prozent (die Grundmietzeit umfasst 80 Prozent der Abschreibungsdauer (48 von 60 Monaten)).

 

Ausnahme: Niedrigerer Marktwert

Wäre heute schon nachweisbar, dass der Marktwert für das Objekt am Ende der Grundmietzeit unter dem linearen Restbuchwert liegt, dann darf man auch den niedrigeren Marktpreis als Optionspreis im Vertrag fixieren. Dies kommt beispielsweise sehr häufig im IT-Leasing vor, z.B. bei PC’s, Monitoren, Großrechnern, Druckern usw.

Hier werden häufig Vollamortisationsverträge angeboten, bei denen der Kaufoptionspreis dem Preis von einer oder zwei zusätzlichen Leasingraten entspricht. Teilweise werden auch Festpreise unter dem linearen Restbuchwert angeboten, z.B. 5 Prozent.

 

Abweichungen vom Leasingerlass

Es sind in der Praxis in manchen Fällen auch Abweichungen vom Leasingerlass anzutreffen, z.B. Vertragslaufzeiten außerhalb der 40-/90-Prozentregel oder auch andere Optionspreise.

Dies ist durchaus zulässig, denn die Leasingerlasse binden nur die Finanzverwaltung. Der die Bilanzierungsfrage grundsätzlich regelnde § 39 Abgabenordnung gibt hier weitere Möglichkeiten für individuelle Leasingvertragsgestaltungen. An dieser Stelle würde es nun allerdings etwas komplizierter werden. Die Möglichkeiten für solche Vertragsgestaltungen werden im Blog Bilanzierung und Recht ausführlicher dargestellt.

 

Leasinggeber-Finanzamt entscheidet über Bilanzierung

Wichtig für den Leasingnehmer ist nur, dass er sich darauf verlassen kann, dass die ihm angebotenen Leasingverträge bilanziell in Ordnung sind, d.h. die Bilanzierung beim Leasinggeber verbleibt. Leasinggesellschaften stimmen ihre Verträge, auch die Optionspreisbestimmungen, grundsätzlich mit ihren Wirtschaftsprüfern sowie ihren Finanzämtern ab. Dabei kann es aber durchaus zu leicht voneinander abweichenden Regeln zwischen verschiedenen Leasinganbietern kommen. Grundsätzlich kann ein Leasingnehmer bei einer Leasinggesellschaft aber darauf vertrauen, dass deren Verträge abgestimmt sind und die Bilanzierungsfrage für den Leasingnehmer geklärt ist.

 

Vollamortisationsverträge in der Praxis

Auf den ersten Blick erscheinen Vollamortisationsverträge zunächst einmal unvorteilhaft, vor allem wegen der Optionspreisbestimmungen. Ein Leasingnehmer zahlt in weniger als der Abschreibungsdauer 100 Prozent der Anschaffungskosten und dann zusätzlich noch einmal einen Betrag, wenn er eine Option ausübt. Bei näherem Hinsehen ist der Vollamortisationsvertrag aber durchaus auch positiv zu sehen:

• Er ist mit der einzige Leasingvertrag, bei dem ein Leasingnehmer alle Entscheidungen selbst in der Hand hat (z.B. Rückgabe oder Kauf am Vertragsende) und er die Folgekosten aller Entscheidungen heute bereits kennt (z.B. den Kaufoptionspreis). Gibt er das Objekt am Ende zurück entstehen ihm keine weiteren (evtl. überraschenden) Kosten wie Schlusszahlungen etc.
• Es ist beim Vollamortisationsvertrag steuerlich zulässig, dass einem Leasingnehmer Kaufoptionszahlungen, die er ja quasi zusätzlich zur Vollamortisation bezahlt, bei Anschlussverträgen dort als Bonusverrechnung vergütet werden. Insofern relativiert sich der Kaufoptionspreis etwas.
• Vollamortisationsverträge können unter Umständen steuerlich interessant sein, da die im Vergleich zum Teilamortisationsvertrag höheren Leasingraten den Betriebsaufwand des Leasingnehmers erhöhen.

Verwendet wird der Vollamortisationsvertrag heute noch vor allem bei Objekten mit schnellem Wertverfall, z.B. im Bereich IT, Medizintechnik oder anderen Objekten mit hohem technologischem Anteil. Aber auch bei Maschinen oder anderen sehr speziellen Objekten kommt er nach wie vor zum Einsatz.

Nach Veröffentlichung der beiden Leasingerlasse für Vollamortisationsverträge 1971 bzw. 1972 (für Immobilien) mit deren negativen Konsequenzen für den Leasingmarkt suchte die Branche nach Auswegen und entwarf relativ bald die so genannten Teilamortisationsverträge.

Das Wichtigste im Überblick:

Beim Teilamortisationsvertrag bezahlt (tilgt, amortisiert) der Leasingnehmer über seine Leasingraten die Anschaffungskosten nicht vollständig sondern nur zum Teil. In der Kalkulation wird ein so genannter Restwert festgelegt, der „offen“ bleibt. Der Leasingnehmer bezahlt über seine Leasingraten somit nur die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Restwert. Der Restwert sollte sich dabei aus steuerlichen Bilanzierungsgründen am Marktwert des Objektes zum Ende der Grundmietzeit orientieren.

Auch wenn der Leasingnehmer während der Grundmietzeit die Anschaffungskosten nur zum Teil bezahlt, kann es vorkommen, dass er durch verschiedene andere vertragliche Vereinbarungen zum Ende der Grundmietzeit auch den Restwert bezahlen oder garantieren muss. In der Praxis sind nun verschiedene Formen des Teilamortisationsvertrages entstanden, je nachdem wie mit dem Restwert am Ende der Grundmietzeit umgegangen wird.

 

Restwert

Die Grundstruktur des Teilamortisationsvertrages ist während der Grundmietzeit bei allen Varianten dieselbe. Die Anschaffungskosten werden über die Leasingraten bis auf den Restwert amortisiert. Ein Beispiel:

Anschaffungswert:	100.000 EUR
Abschreibungsdauer:	60 Monate
Grundmietzeit:	54 Monate
Restwert am Ende:	20.000 EUR (20 % der Anschaffungskosten)

Es wird ein Restwert von 20.000 EUR unterstellt. Dieser Wert soll dem voraussichtlichen Marktwert zum Ende der Vertragslaufzeit entsprechen. Über seine Leasingraten bezahlt der Leasingnehmer nun 80.000 EUR für das Objekt zzgl. Zinsen und Marge des Leasinggebers für Verwaltungskosten, Risiko und Gewinn.

Achtung: Es gibt keine gesetzliche Vorschrift oder Regelungen eines Leasingerlasses zur zulässigen Höhe des Restwertes. Aus steuerlichen Bilanzierungsgründen sollte der Restwert sich aber am Marktwert orientieren (näheres hierzu im Blog Bilanzierung und Recht). Das heißt aber nicht, dass der Restwert für alle Leasinganbieter gleich hoch sein muss. Es könnte ja durchaus sein, dass der Marktwert am Vertragsende für zwei Leasinganbieter unterschiedlich ist. So wäre denkbar, dass ein Anbieter bessere Verwertungsmöglichkeiten hat und deshalb den Restwert höher ansetzen kann, z.B. bei 25 Prozent. Dieser Anbieter würde natürlich auch eine günstigere Leasingrate anbieten können (Tilgung über die Leasingraten in der Summe jetzt nur noch 75.000 EUR an Stelle von zuvor 80.000 EUR).

Jeder Leasingnehmer sollte nun aber genau hinsehen, ob die günstigen Leasingraten begründbar sind oder ob er sich diese niedrigen Raten nicht eventuell durch übersehene Abschlussverpflichtungen zum Ende der Grundmietzeit teuer erkauft hat!

Welche Teilamortisationsvarianten gibt es nun im Einzelnen? Wie wird mit dem Restwert verfahren?

Nachdem die ersten Teilamortisationsverträge in den 1970er Jahren im Markt angeboten wurden veröffentlichte die Finanzverwaltung am 22.12.1975 einen eigenen Teilamortisationserlass. Dieser stellt aber nur die Regeln für drei bestimmte Vertragstypen auf. Zudem sind die einzelnen Regeln bisweilen auch sehr „dürftig“. Die einzelnen Bestimmungen können Sie im Wortlaut im Leasingerlass nachlesen, den Sie im Downloadcenter kostenlos herunterladen können.

Nachfolgend stellen wir die gängigsten Vertragstypen näher vor. Zuvor aber noch einige Hinweise zu der generellen Frage, ob bei Teilamortisationsverträgen Kaufoptionen gegeben werden dürfen.

 

Kaufoptionen bei Teilamortisationsverträgen im Mobilien-Leasing

Viele Leasingnehmer würden – wie bei Vollamortisationsverträgen – auch bei Teilamortisationsverträgen gerne eine Kaufoption eingeräumt bekommen, am liebsten natürlich zum Restwert. Dann würde ein Leasingnehmer in der Summe nur 100 Prozent des Objektwertes bezahlen.

Dies wäre aber steuerlich nicht zulässig und würde in der Regel eine Bilanzierung des Objektes beim Leasingnehmer zur Folge haben. Hätte der Leasingnehmer eine Kaufoption zum Restwert, dann würde er bei einer Optionsausübung in der Summe für das Objekt exakt 100 Prozent der Anschaffungskosten bezahlen (den Restwert bei der Optionsausübung, den übrigen Betrag bereits zuvor über seine Leasingraten). In solchen Fällen unterstellt die Finanzverwaltung aber grundsätzlich, dass ein Leasingnehmer immer seine Kaufoption ausüben würde (und gleichzeitig in der Summe nicht mehr als 100 Prozent bezahlt) und geht deshalb von einer versteckten Finanzierung aus. Deshalb müssten mögliche Optionspreise zumindest „wirtschaftlich ins Gewicht fallend“ über dem Restwert liegen. In jedem Fall möglich wären Kaufoptionen zum Marktpreis.

 

1. Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht des Leasinggebers

Das Wichtigste im Überblick:

Dieser Vertrag ist mit der bedeutendste Leasingvertrag in Deutschland. Er wird vor allem von den bankenabhängigen Leasinggesellschaften gerne eingesetzt.

Beim Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht hat der Leasinggeber ein so genanntes Andienungsrecht. Man könnte das Andienungsrecht auch bezeichnen als „Verkaufsoption des Leasinggebers“. Der Leasinggeber kann am Ende der Vertragslaufzeit frei entscheiden, ob er das Objekt zurück haben will und es anderweitig nutzt bzw. verwertet, oder ob er den Leasingnehmer zwingt, das Objekt zum bereits bei Vertragsbeginn vereinbarten Restwert zu kaufen. Der Leasingnehmer hat dabei kein Mitbestimmungsrecht oder gar ein Wahlrecht, wie die Leasinggesellschaft verfahren soll.

Die Entscheidung des Leasinggebers wird sich maßgeblich am Marktwert des Objektes zum Vertragsende orientieren. Liegt der Marktwert (z.B. 15 Prozent) unter dem Restwert (z.B. 20 Prozent) wird der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Objekt andienen, d.h. er zwingt den Leasingnehmer zum Kauf des Objektes zum Restwert (20 Prozent).

Liegt der Marktwert (z.B. 25 Prozent) über dem Restwert (z.B. 20 Prozent) wird der Leasinggeber das Objekt zurücknehmen und es im Markt zum höheren Wert verkaufen (ggf. sogar an den Leasingnehmer, wenn dieser das Objekt möchte).

Das Wertminderungsrisiko liegt bei diesem Vertragstyp beim Leasingnehmer, die Wertsteigerungschance beim Leasinggeber. Deshalb verbleibt nach § 39 Abgabenordnung sowie dem Leasingerlass die Bilanzierung des Objektes beim Leasinggeber. Ausführlichere Erläuterungen zur Bilanzierungsfrage finden Sie im Blog Bilanzierung und Recht.

Es wurde schon erläutert, dass ein Leasingnehmer aus steuerlichen Bilanzierungsgründen keine Kaufoption zum Restwert eingeräumt bekommen darf. Wenn er aber unbedingt eine Kaufoption möchte, müsste er mehr als den Restwert bezahlen.

Deshalb kommen manche Leasingnehmer auf die Idee, ob man sich die „Andienung“ nicht „versprechen lassen kann“. Dies ist natürlich nicht erlaubt. Übt eine Leasinggesellschaft am Ende der Grundmietzeit eine Andienung zum Restwert aus, obwohl der Marktwert deutlich darüber liegt, würde dies zu einer Umbilanzierung des Objektes zum Leasingnehmer führen, da die Leasinggesellschaft jetzt ja ihre Wertsteigerungschance nicht mehr ausnutzt, die aber wichtig ist, um die Bilanzierung des Objektes beim Leasinggeber zu behalten.

Vergleicht ein Leasingnehmer Verträge unterschiedlicher Anbieter so sollte er genau auf die Höhe der Restwerte achten. Sonst könnte es passieren, dass er einen scheinbar günstigen Leasingvertrag mit niedrigen Leasingraten abschließt, die nur aufgrund eines höher angesetzten Restwertes so niedrig sind. Am Ende wäre der Andienungspreis bei diesem Anbieter natürlich umso höher, da sich der Andienungspreis regelmäßig am Restwert orientiert.

 

2. Teilamortisationsvertrag mit Aufteilung des Mehrerlöses (mit Mehr-/Mindererlösbeteiligung)

Das Wichtigste im Überblick:

Auch dieser Vertragstyp wird bereits seit den 1970er Jahren eingesetzt. Er müsste treffender eigentlich bezeichnet werden als „Teilamortisationsvertrag mit Mehr- und Mindererlösbeteiligung des Leasingnehmers“. Bei diesem Vertrag nimmt die Leasinggesellschaft das Objekt zum Ende der Grundmietzeit zurück und verwertet es.

Ist der Verkaufserlös niedriger als der kalkulierte Restwert muss der Leasingnehmer die Differenz nachbezahlen (Mindererlösbeteiligung). Ist der Verkaufserlös höher als der Restwert wird der Mehrerlös zwischen Leasingnehmer und Leasinggeber aufgeteilt. Dabei darf der Leasingnehmer maximal 75 Prozent des Mehrerlöses erhalten.

 

Beispiel 1:

Restwert:	20 %
Verkaufserlös:	15 %
Mindererlös:	5 % (Dieser Betrag muss vom Leasingnehmer „nachbezahlt“ werden.)

 

Beispiel 2:

Restwert:	20 %
Verkaufserlös:	30 %
Mehrerlös:	10 % (Dieser Betrag darf zu maximal 75 % an den Leasingnehmer weitergereicht werden.)

Der Leasingnehmer trägt bei dieser Vertragsvariante somit das Wertminderungsrisiko zu 100 Prozent. An der Wertsteigerungschance partizipiert er hingegen nur zu maximal 75 Prozent. Dadurch dass der Leasinggeber mindestens 25 Prozent der Wertsteigerungschance bei sich behält akzeptiert die Finanzverwaltung diesen Vertragstyp noch als Mietvertrag. So ist es auch im Teilamortisations-Leasingerlass festgeschrieben. Die genauen Bestimmungen können Sie im Wortlaut im Teilamortisations-Leasingerlass nachlesen, den Sie im Downloadcenter kostenlos herunterladen können.

Aus diesem Grund ist es nicht erlaubt, einem Leasingnehmer mehr als 75 Prozent des Mehrerlöses zu geben oder ihm den Mehrerlös vollständig zuzusprechen. Es ist allerdings zulässig, dem Leasingnehmer die „fehlenden“ maximal 25 Prozent als Bonusverrechnung auf Anschlussverträge gut zu schreiben.

Es ist nicht festgeschrieben, auch nicht im Leasingerlass, dass der Leasingnehmer an einem Mehrerlös immer zu 75 Prozent beteiligt werden muss! Dies ist nur eine Obergrenze. Es gibt auch Verträge in der Praxis, bei denen der Leasingnehmer weniger erhält (z.B. nur 50 Prozent). Hier muss ein Leasingnehmer also auch entsprechend verhandeln und einen genauen Blick in den Vertrag werfen.

In der Praxis wird dieser Vertrag häufiger auch in Kombination mit dem Andienungsrechtsvertrag eingesetzt, quasi als „Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht und Mehrerlösbeteiligung“. In diesem Fall bekommt der Leasingnehmer das Objekt angedient, wenn der Marktpreis unter dem Restwert liegt. Ist der Marktpreis höher als der Restwert wird das Objekt vom Leasinggeber zurückgenommen und veräußert. Von dem Mehrerlös erhält der Leasingnehmer dann maximal 75 Prozent.

Vergleicht ein Leasingnehmer verschiedene Angebote, ist es wichtig auf die Höhe der Restwerte zu achten. Sonst besteht die Gefahr, dass der Leasingnehmer einen scheinbar günstigen Leasingvertrag mit niedrigen Leasingraten abschließt, die allerdings aufgrund eines höher angesetzten Restwertes so niedrig sind. Am Ende wäre dann natürlich ein Mindererlös umso höher sowie ein Mehrerlös umso niedriger mit entsprechend nachteiligen Konsequenzen für den Leasingnehmer.

 

3. Kündbarer Teilamortisationsvertrag

Das Wichtigste im Überblick:

Beim so genannten „Kündbaren Leasingvertrag“ hat der Leasingnehmer während der Grundmietzeit ein vertraglich eingeräumtes, ordentliches Kündigungsrecht. Bei Kündigung muss der Leasingnehmer eine Schlusszahlung (Abschlusszahlung) leisten in Höhe der durch die Leasingraten noch nicht abgedeckten (amortisierten) Investitionskosten für das Objekt. Die Kündigung darf nach dem Leasingerlass frühestens nach Ablauf von 40 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer erfolgen.

Auf diese Schlusszahlung werden üblicherweise 90 Prozent des von der Leasinggesellschaft erzielten Veräußerungserlöses angerechnet. Mit Zahlung der Schlusszahlung ewirbt der Leasingnehmer kein Eigentum am Objekt!

Der kündbare Leasingvertrag nimmt in mehrfacher Hinsicht eine Sonderstellung ein. Zum einen ist er der einzige der klassischen Leasingverträge, bei dem ein Leasingnehmer ordentlich kündigen kann. Zum anderen ist er auch der einzige Leasingvertrag, bei dem keine feste Grundmietzeit vereinbart wird. Das heißt auf der anderen Seite aber auch, dass der Vertrag „ewig“ weiter läuft, wenn er nicht irgendwann einmal vom Leasingnehmer gekündigt wird.

Deshalb muss ein Leasingnehmer bei diesem Vertrag an mehreren Stellen besonders aufpassen, obwohl dieser Vertragstyp vom Wesen her ein sehr positiver Vertrag ist.

Kalkulation der Leasingraten

Der Vertrag an sich hat keine feste Grundmietzeit. Damit ein Leasingnehmer aber seine Leasingraten berechnen kann muss er für sich selbst eine kalkulatorische Grundmietzeit festlegen. Hier wird in der Praxis häufig die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (Abschreibungsdauer, AfA-Dauer) genommen. Diese sei beispielsweise 60 Monate. Anschließend kalkuliert der Leasinggeber seine Leasingraten wie bei einem Vollamortisationsvertrag über 60 Monate. Das heißt, die Leasingraten amortisieren in 60 Monaten 100 Prozent der Anschaffungskosten.

Kündigungsmöglichkeiten

In der Praxis hat der Leasingnehmer nun zu bestimmten Zeitpunkten ein Kündigungsrecht. Meistens liegen diese jeweils 6 Monate auseinander, z.B. Kündigungsmöglichkeiten zum Ende der Monate 30, 36, 42, 48, 54, 60 usw. Der frühest mögliche Kündigungszeitpunkt liegt nach dem Leasingerlass bei 40 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, im Beispiel also bei 24 Monaten. Insofern kann ein Leasingnehmer, zumindest nach den Bestimmungen des Leasingerlasses, nicht vorher, also z.B. direkt nach Vertragsabschluss, kündigen.

Ein Leasingnehmer sollte aber nicht nur die möglichen Kündigungszeitpunkte im Auge behalten. Noch wichtiger ist es, die im Vertrag festgehaltenen Kündigungsfristen nicht zu übersehen. Diese variieren bisweilen erheblich! Bei sehr langen Kündigungsfristen drohen unter Umständen erhebliche Mehrbelastungen durch zusätzlich anfallende Leasingraten!

(Ab-)Schlusszahlung

Nach Kündigung und Vertragsende gibt der Leasingnehmer das Objekt an die Leasinggesellschaft zurück. Diese stellt dem Leasingnehmer nun eine Schlusszahlung (in der Praxis teilweise auch Abschlusszahlung genannt) in Rechnung. Mit dieser Schlusszahlung bezahlt der Leasingnehmer den Anteil der Investitionskosten für das Objekt, den er mit seinen Leasingraten noch nicht bezahlt hat. Auf diese Schlusszahlung werden üblicherweise 90 Prozent des Verwertungserlöses der Leasinggesellschaft angerechnet. Der Wert von 90 Prozent findet sich im Leasingerlass so wieder. Der Wert ist aber nicht als zwingende Vorschrift zu verstehen.
Ein Beispiel:

Investitionssumme:	100.000 EUR
Kündigungszeitpunkt:	30 Monate
Amortisation über Leasingraten nach 30 Monaten:	45.000 EUR (Annahme)
Verwertungserlös Leasinggeber:	40.000 EUR (Annahme)
davon 90 %:	36.000 EUR
Schlusszahlung:	19.000 EUR (100.000 EUR ./. 45.000 EUR ./. 36.000 EUR)

Sehr viele Leasinggeber weisen in ihren Leasingverträgen „als Kundenservice“ bereits exakt die Beträge aus, die zu den jeweiligen Kündigungszeitpunkten noch „offen“ sind. Insofern kann ein Leasingnehmer mögliche Schlussbelastungen rechtzeitig einplanen.

Auf den ersten Blick erscheinen die mit einer Kündigung verbundenen Schlusszahlungen vielleicht als Negativpunkt. Der Leasingnehmer muss eventuell hohe Schlusszahlungen für ein Objekt leisten, das er ja gar nicht mehr hat. Auf den zweiten Blick ist der Vertrag aber eigentlich gar nicht so negativ. In der Summe zahlt der Leasingnehmer beim kündbaren Vertrag auch nur die Investitionskosten zurück. Er bekommt also hier von der Leasinggesellschaft nichts „geschenkt“ – er zahlt aber auch nicht zu viel.

Wann wird ein Leasingnehmer in der Praxis kündigen? Vor allem dann, wenn ein Objekt, z.B. ein Computer, technologisch so schnell veraltet, dass ein Austausch des Objekts betriebswirtschaftlich zwingend notwendig erscheint. Aber dieses Problem hätte der Unternehmer bei einer herkömmlichen Kreditfinanzierung ebenso: Auch hier müsste das veraltete Objekt verkauft und durch ein neues ersetzt werden. Und auch hier müssten die noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Bank vollständig zurückgeführt werden. Dafür würde der (niedrige) Verwertungserlös aus dem Verkauf ebenso wenig reichen wie der Verkaufserlös der Leasinggesellschaft zur vollständigen Restamortisation.

Hinzu kommt die berechtigte Frage, ob ein Unternehmer im Fall einer von ihm selbst durchgeführten Veräußerung den gleichen Verkaufspreis erzielen könnte wie eine Leasinggesellschaft, die häufig über eine große Erfahrung und entsprechende optimale Verwertungsmöglichkeiten verfügt. Eventuell erleichtert dem Leasingnehmer die Leasingvariante aufgrund der besseren Verwertungs- und Austauschmöglichkeiten sogar die Entscheidung zu der – betriebswirtschaftlich notwendigen – Ersatzentscheidung!

Kündigung immer nötig!

Würde der Leasingnehmer im obigen Beispiel zum Monat 60 kündigen, würde die Abschlusszahlung für ihn Null EUR betragen. Zu diesem Zeitpunkt hat er ja die Anschaffungskosten über seine Leasingraten vollständig bezahlt. Kündigt er nicht, heißt das aber nicht automatisch, dass der Vertrag jetzt zum Monat 60 endet. Der Vertrag läuft so lange weiter, bis er irgendwann einmal vom Leasingnehmer gekündigt wird (mit einer Abschlusszahlung, die dann natürlich immer Null EUR beträgt). Selbstverständlich kann der Leasingnehmer solange das Objekt auch nutzen. Es kann sein, dass die längere Nutzung im Einzelfall Sinn macht. Häufig übersehen Leasingnehmer aber schlicht die Notwendigkeit zur Kündigung und zahlen gegebenenfalls zusätzliche Leasingraten, die sie eigentlich gar nicht zahlen wollten.

Abweichende kalkulatorische Laufzeiten

Leasingnehmer sollten beim Vergleich verschiedener Leasinganbieter darauf achten, wie diese kalkulieren. Kalkuliert ein Anbieter beispielsweise seine Leasingraten über einen längeren Zeitraum als ein anderer Anbieter (z.B. über 72 Monate anstelle der 60 Monate im obigen Beispiel), so kann er natürlich günstigere Leasingraten anbieten. Umgekehrt sind dann natürlich die Abschlusszahlungen zu den jeweiligen Kündigungszeitpunkten höher. Und vor allem wäre bei diesem zweiten Anbieter die Abschlusszahlung zum Monat 60 noch größer als Null, während der Leasingnehmer bei dem Anbieter, der über 60 Monate kalkuliert hat, ab dem Monat 60 keine Abschlusszahlungen mehr leisten muss.

Deshalb sollte man als Leasingnehmer bei Angebotsabfragen darauf achten, dass bei allen Anbietern die Schlusszahlung ab einem bestimmten, gleichen Monat Null EUR beträgt.

Kein Kauf für die Schlusszahlung!

Ein weit verbreiteter Irrtum ist bei Leasingnehmern die Annahme, gegen Zahlung der Schlusszahlung gehöre ihnen das Objekt dann auch. Dies ist mitnichten der Fall! Die Schlusszahlung gleicht ausschließlich die Amortisationslücke beim Leasinggeber im Fall der Rückgabe aus. Möchte der Leasingnehmer das Objekt kaufen, so muss er mit der Leasinggesellschaft darüber verhandeln. Im Regelfall wird er zusätzlich noch einmal einen Betrag in Höhe des Marktwertes zahlen müssen. Besser ist es für einen Leasingnehmer, bereits von Anfang an eine Kaufmöglichkeit in den Leasingvertrag mit aufzunehmen. Ein Kauf darf dabei aus steuerlichen Bilanzierungsgründen allerdings nie zu einem Anerkennungspreis vereinbart werden (z.B. 1,– EUR). Im IT-Bereich wird z.B. häufig ein Kaufoptionspreis von einer oder zwei Monats-Leasingraten vereinbart.

Bilanzierung

Durch die Vereinbarung einer Schlusszahlung trägt der Leasingnehmer auch bei dieser Vertragsvariante das Wertminderungsrisiko, während die Wertsteigerungschance beim Leasinggeber verbleibt. Deshalb ist der Vertrag aus Sicht der Finanzverwaltung weiterhin ein Mietvertrag und kein Finanzierungsgeschäft. Die Bilanzierung verbleibt beim Leasinggeber (zur Frage der Bilanzierung wird ausführlich im Blog Bilanzierung und Recht eingegangen).

Laufzeiten oberhalb der 90-Prozentgrenze des Erlasses

Historisch gesehen wurde der kündbare Vertrag zum Zweck der Kündigungsmöglichkeit geschaffen, um beispielsweise schnell auf technologische Veränderungen reagieren zu können. Der Vertrag hat aber noch einen anderen Vorteil. Durch ihn ist es möglich „erlasskonforme“ Leasingverträge oberhalb der 90-Prozentgrenze der Leasingerlasse anzubieten. Es gibt Objekte, bei denen die realen Nutzungsdauern oberhalb der Werte der amtlichen AfA-Tabelle liegen. Beispiele wären z.B. Müllfahrzeuge, IT-Einsatz in der öffentlichen Verwaltung, Feuerwehrfahrzeuge, Krankenfahrzeuge, bestimmte Maschinen etc.

Möchte ein Leasingnehmer nun einen Vertrag abschließen, der sich z.B. nahe an der realen Nutzungsdauer orientieren soll, so hat er ein Problem. Die 90-Prozentgrenze der Leasingerlasse untersagen eigentlich Laufzeiten oberhalb von 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer – obwohl dies gerade in diesen Fällen ja durchaus sinnvoll wäre (eigentlich auch im Sinne der Finanzverwaltung).

Jetzt gäbe es einerseits durchaus die Möglichkeit, die 90-Prozentgrenze der Leasingerlasse bewusst zu übergehen und eine Einzelfalldiskussion im Sinne des § 39 Abgabenordnung zu führen (vgl. zu dieser Möglichkeit ausführlich denn Blog Bilanzierung und Recht). Diese Argumentation ist aber für die meisten Marktteilnehmer (Leasingvertrieb, Leasingnehmer, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Betriebsprüfer usw.) häufig nur schwer zu verstehen und nur zeitaufwendig zu führen. Deshalb wählt man im Markt meist den einfacheren Weg über den kündbaren Vertrag. Dabei ist es gar nicht die Absicht, vorzeitig zu kündigen. Man strebt einfach nur realistische Laufzeiten an, in dem man als kalkulatorische Laufzeit die reale Nutzungsdauer nimmt. Es ist allerdings nicht zulässig, dass als kalkulatorische Laufzeit ein Zeitraum gewählt wird, zu dessen Ende das Objekt absolut keinen Wert mehr hat (z.B. 10 Jahre bei einem PC).

Kündigungsklauseln in anderen Vertragstypen

Früher gab es Kündigungsklauseln nur bei den reinen kündbaren Leasingverträgen. In den letzten Jahren ist aber immer häufiger festzustellen, dass auch in viele andere Leasingvertragstypen (Vollamortisationsverträge, Andienungsrechtsverträge etc.) Kündigungsklauseln mit aufgenommen werden. Wird nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt gekündigt (zudem Kündigungsfrist beachten!), verlängert sich der Leasingvertrag automatisch beispielsweise um x Monate. Hier sollte ein Leasingnehmer genau darauf achten, ob er diese Kündigungsklauseln überhaupt will bzw. ob diese im Verhandlungsgespräch überhaupt ein Thema waren.

 

4. Teilamortisationsvertrag mit offenem Restwert (z.B. der „Kilometervertrag“)

Das Wichtigste im Überblick:

Beim Teilamortisationsvertrag mit offenem Restwert übernimmt der Leasinggeber das Restwertrisiko. Der Leasingnehmer gibt hier das Objekt zum Ablauf der Grundmietzeit einfach zurück. Er muss keine Ausgleichszahlungen leisten, wenn die Leasinggesellschaft den Restwert beispielsweise im Markt nicht erzielen kann. Das klassische Beispiel für diesen Vertragstyp ist der so genannte „Kilometervertrag“ im Fahrzeug-Leasing.

Der Teilamortisationsvertrag mit offenem Restwert ist der vierte klassische Teilamortisationsvertrag. Er unterscheidet sich von den anderen drei Verträgen vor allem dadurch, dass der Leasingnehmer hier nicht das Restwertrisiko (Wertminderungsrisiko) tragen muss. Dieser Vertrag entstand erst in den 1980er Jahren und wird beispielsweise auch nicht vom Leasingerlass erfasst.

Kein Restwertrisiko für den Leasingnehmer

Als erstes wurde der Vertrag im Pkw-Leasing vor allem von Hersteller-Leasinggesellschaften angeboten („Kilometervertrag“). Da es bei Pkw’s einen gut funktionierenden Gebrauchtwagenmarkt gibt und künftige Marktwerte schon heute relativ sicher bestimmt werden können, waren Pkw-Leasinganbieter zunehmend bereit das Restwertrisiko zu tragen. Wie der Leasinggeber jetzt wiederum sein Restwertrisiko absichert kann dem Leasingnehmer egal sein. Es gibt Hersteller, die ihre Leasingrückläufer selber verkaufen und dabei häufig sogar zusätzlich verdienen können. Genauso gibt es Hersteller-Leasinggesellschaften, die ihr Restwertrisiko beispielsweise über andere Marktteilnehmer absichern, z.B. ihr Händlernetz. In diesem Fall treffen Hersteller und Händler eine Vereinbarung, dass der Händler bei Objektrückgabe das Leasingobjekt von der Hersteller-Leasinggesellschaft abkaufen muss.

Mittlerweile kommt dieser Vertragstypus auch bei vielen anderen Objekten im Markt vor – angefangen von IT-Objekten, über Gabelstapler bis hin zu Produktionsmaschinen. Viele Leasingnehmer schätzen es zunehmend, dass sie ihre Objekte problemlos zurückgeben können, z.B. um sie rechtzeitig gegen neueste Technologien auszutauschen.

Für den Leasingnehmer ist diese Vertragsvariante somit eigentlich uneingeschränkt positiv zu sehen.

 

Nutzungsbeschränkungen und außerordentlicher Wertminderungsersatz

Einen Haken gibt es für Leasingnehmer aber trotzdem: Damit eine Leasinggesellschaft ihren Restwert richtig einschätzen kann, muss sie natürlich Regelungen zur Nutzung treffen:

• Zum einen wird sie den Nutzungsumfang im Vertrag festhalten (z.B. Kilometer-Fahrleistungen, Maschinenstunden, Kopien pro Jahr, Monat etc.). Bei einer Überschreitung kommt es zu Nachzahlungsverpflichtungen, bei Unterschreitungen bekommt ein Leasingnehmer teilweise Erstattungen. Diese können zwischen verschiedenen Leasinganbietern sehr unterschiedlich ausfallen!
• Zum anderen muss der Leasingnehmer für außerordentliche Wertminderungen Ausgleichszahlungen leisten.

Jeder Leasingnehmer sollte beim Vergleich mehrerer Angebote genau darauf achten, inwieweit die Bestimmungen zum Nutzungsumfang zwischen verschiedenen Leasinganbietern identisch sind oder voneinander abweichen. Gleiches gilt natürlich auch für die Höhe eventueller Nachzahlungsverpflichtungen. Ein Leasingnehmer sollte genau überlegen, welcher Nutzungsumfang für ihn realistisch ist und auch nur diesen vertraglich eingehen.

Der Vertrag sollte zudem möglichst genau beschreiben, was ein außerordentlicher Wertminderungsschaden ist. Wer legt das im Streitfall fest? Ein Sachverständiger? Wer wählt diesen aus? Wer trägt die Kosten für das Gutachten?

Leasingnehmer sind in der Vergangenheit schon häufig überrascht worden, was alles so als außerordentlicher Wertminderungsschaden deklariert wurde und wie teuer das am Ende war. Es geht hier z.B. bei Pkw’s schnell einmal über Beträge jenseits von 1.000 EUR.

Deshalb ist Leasing gerade bei diesem Vertragstyp auch ein Stück weit Vertrauenssache. Dies sollte man bei der Auswahl des Leasinganbieters berücksichtigen. Augen auf bei unrealistisch klingenden niedrigen Leasingraten! Eventuell wird es am Schluss umso teurer. Mögliche Auslegungs- und Streitfragen sollten so weit wie möglich von vornherein im Leasingvertrag klar definiert werden.

Vorteile für den Kunden

Grundsätzlich ist der Vertrag mit offenem Restwert für den Kunden allerdings von Vorteil, wenn er beabsichtigt, das Objekt am Ende der Grundmietzeit zurückzugeben. Und der Leasingnehmer hat eventuell sogar noch andere Vorteile.

Übernimmt eine Leasinggesellschaft das Restwertrisiko, so hat sie ein ureigenes Interesse an einem „vernünftigen“ und werthaltigen Objekt. Sie macht sich Gedanken über eine optimale Verwertbarkeit und optimiert das Objekt dahingehend. Dies fängt bei Pkw’s an bei der Auswahl der optimalen Fahrzeugfarbe (z.B. silberne Polizeifahrzeuge) und geht hin bis zu GPS-gesteuerten oder einer über Industrie 4.0 ermöglichten Überwachung der Nutzung von Objekten (z.B. bei Gabelstaplern) um Schäden und Vandalismus schon während der Nutzungsphase möglichst gering zu halten.

All dies führt am Ende zu besseren Verwertungsmöglichkeiten und höheren Verwertungserlösen beim Leasinggeber. Für den Leasingnehmer macht sich dies natürlich durch weniger Schäden und niedrigere Leasingraten bemerkbar.

Handelt es sich bei dem Leasingobjekt um ein Gebäude (incl. Grundstück) gelten im Prinzip die gleichen Regeln. Hier hat die Finanzverwaltung einen eigenen Erlass herausgegeben, den sogenannten Immobilien-Leasingerlass für Vollamortisationsverträge vom 21.3.1972.

Er enthält im Prinzip die gleichen Regeln. Auch hier wird die Grundmietzeit auf mindestens 40 Prozent und maximal 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer eingeschränkt um die Bilanzierung beim Leasinggeber zu gewährleisten. Wird dem Leasingnehmer eine Kaufoption (Ankaufsrecht) eingeräumt, so beträgt auch hier der lineare Restbuchwert für das Gebäude (zzgl. des Buchwertes für das Grundstück, das ja nicht abgeschrieben werden kann) die Untergrenze. Wird das Grundstück über ein Erbbaurecht beschafft, geht auch der Restbuchwert für eine eventuell vereinbarte Einmalzahlung für das Erbbaurecht in den Optionspreis mit ein.

Wird dem Leasingnehmer eine Mietverlängerungsoption eingeräumt, so muss die Anschlussmiete nach dem Immobilien-Leasingerlass mindestens 75 Prozent einer marktüblichen Vergleichsmiete betragen.

Die einzelnen Bestimmungen können Sie im Wortlaut im Leasingerlass nachlesen, den Sie im Downloadcenter kostenlos herunterladen können.

Im Gegensatz zum Mobilien-Leasing kommen Vollamortisationsverträge bei Immobilien seit Anfang der 1970er Jahre in Deutschland nicht mehr vor. Hier sind die Bestimmungen zur Kaufoption aus Kundensicht einfach zu teuer. Kein Leasingnehmer war mehr bereit und wird dies heute sein über beispielsweise 20 Jahre die Gesamtinvestitionskosten in voller Höhe über die Leasingraten zu bezahlen und anschließend für eine Kaufoptionsausübung noch einmal zusätzlich einen sehr hohen Betrag. Dieser beinhaltet ja den kompletten Preis für das Grundstück zzgl. des Restwertes für das Gebäude. Und das waren in den 1970er Jahren bei einer damaligen Abschreibungsdauer von 50 Jahren immerhin noch einmal 60 Prozent des ursprünglichen Gebäudewertes (bei 20 Jahren Grundmietzeit).

Im Immobilien-Leasing kommen deshalb seit den 1970er Jahren nur noch Teilamortisationsverträge im Markt vor.

Im Immobilien-Leasing haben sich seit den 1970er Jahren andere Teilamortisationsvarianten entwickelt als im Mobilien-Leasing. Es kommen im Prinzip nur zwei Varianten vor:

• Teilamortisationsvertrag i.e.S.
• Mieterdarlehensvertrag

 

1. Teilamortisationsvertrag i.e.S.

Beim Teilamortisationsvertrag im Immobilien-Leasing wird als Restwert seit den 1970er Jahren eigentlich immer der lineare Restbuchwert (Bilanzwert nach Abschreibung) genommen. Es erfolgt keine Orientierung an den realen Marktpreisen wie im Mobilien-Leasing. Die Abschreibung beträgt bei Betriebsgebäuden seit 2001 3 Prozent pro Jahr, die Abschreibungsdauer somit 33,33 Jahre. Der Wert für das Grundstück wird nicht abgeschrieben. Ein Beispiel:

Anschaffungswert Gebäude:	10 Mio. EUR
Anschaffungswert Grundstück:	1 Mio. EUR
Gesamtinvestitionskosten:	11 Mio. EUR
lineare AfA pro Jahr:	300.000 EUR (3 % des Gebäudewertes)
Grundmietzeit:	20 Jahre
linearer Restbuchwert nach 20 Jahren:	5 Mio. EUR (11 Mio. EUR abzgl. 20 mal 300.000 EUR für die AfA)

Wird als Restwert der lineare Restbuchwert unterstellt (5 Millionen Euro), so tilgt (amortisiert) der Leasingnehmer über seine Leasingraten insgesamt exakt 6 Millionen Euro (die Summe der AfA-Berträge). Teilamortisationsverträge im Immobilien-Leasing wurden in den vergangenen Jahrzehnten durchwegs als offene Restwertverträge mit Kaufoption (Ankaufsrecht) zum linearen Restbuchwert konzipiert. Das heißt, der Leasingnehmer kann im obigen Beispiel am Ende entscheiden, ob er das Objekt ohne weitere Verpflichtungen nach 20 Jahren zurückgibt oder ob er seine Kaufoption ausübt und das Objekt für 5 Millionen Euro kauft. Das Wertminderungsrisiko verbleibt also beim Leasinggeber, die Wertsteigerungschance liegt beim Leasingnehmer.

 

2. Mieterdarlehensverträge

So positiv der Immobilien-Leasingvertrag für den Leasingnehmer auch sein mag, jetzt gibt es Probleme auf einer anderen Seite. Kaum eine Refinanzierungsbank ist heute bereit und in der Lage einen Leasingvertrag zu finanzieren,

• der über 20 Jahre läuft,
• bei dem der Leasingnehmer von den gesamten Investitionskosten (im obigen Beispiel 11 Millionen Euro) nur gut die Hälfte zurückzahlt (6 Millionen Euro)
• und das Restwertrisiko von 5 Millionen Euro bei der Leasinggesellschaft verbleibt. Nachdem letztere zur Abwicklung jedes einzelnen Immobilien-Leasingvertrages zudem eine eigene Objektgesellschaft gründet, verbleibt das Restwertrisiko letztendlich bei der Refinanzierungsbank.

Um dieses Restwertrisiko von der Bank fern zu halten hat man bereits in den 1970er Jahren den so genannten „Mieterdarlehensvertrag“ entwickelt. Dieser Vertrag ist wie folgt gekennzeichnet:

• Der Leasingvertrag wird wie bei einem Vollamortisationsvertrag kalkuliert und refinanziert.
• Der Leasingnehmer zahlt Leistungen in gleicher Höhe wie Vollamortisations-Leasingraten.
• Diese Zahlungen bestehen nun aber aus zwei Komponenten:
  • Leasingraten in gleicher Höhe wie bei einem Teilamortisationsvertrag und
  • Mieterdarlehenszahlungen, die sich errechnen aus der Differenz zwischen den Vollamortisationszahlungen an die Refinanzierungsbank sowie den eigentlich Teilamortisations-Leasingraten.

Mieterdarlehenszahlungen sind also auf die gesamte Grundmietzeit verteilte Darlehensgewährungen des Leasingnehmers an den Leasinggeber, damit dieser seine Zins- und Tilgungsleistungen gegenüber der Refinanzierungsbank leisten kann. Am Ende beläuft sich die Mieterdarlehenssumme exakt auf den linearen Restbuchwert. Am Vertragsende ist das Mieterdarlehen an den Leasingnehmer zurück zu bezahlen bzw. wird bei Ausübung der Kaufoption quasi mit dem Preis der Kaufoption verrechnet, so dass per Saldo keine Belastung mehr für den Leasingnehmer entsteht.

 

Special: Immobilien-Leasing

Soweit alles verstanden? Wahrscheinlich nicht. Daher haben wir einen Spezial-Blog zum Thema Immobilien-Leasing verfasst, in dem u.a die einzelnen Vertragsmodelle wesentlich detaillierter erläutert werden. Dort werden auch zahlreiche andere Besonderheiten und Vorteile des Immobilien-Leasing genauer dargestellt wie z.B. die Vorteile des Baumanagement, steuerliche Besonderheiten, die Gründung von Objektgesellschaften oder auch Sale-and-lease-back-Verträge bei Immobilien.

Zuvor haben wir die klassischen Leasingverträge der letzten Jahrzehnte in Deutschland in ihrer ursprünglichen reinen Form dargestellt. Zwischen Theorie und Praxis liegen heute aber teilweise große Unterschiede. Deswegen nachfolgend noch einige Ergänzungen zu den heutigen Verträgen im Markt.

 

Grundsätzlich ist (fast) alles möglich!

Der Begriff „Leasing“ ist nirgendwo gesetzlich definiert. Zudem besteht in Deutschland Vertragsfreiheit. Das bietet Leasinganbietern die Möglichkeit eigene Vertragsmodelle zu entwickeln und zudem auch noch für ihre Kunden individuell optimierte Vertragslösungen anzubieten. Davon machen auch immer mehr Anbieter Gebrauch. Mittlerweile gibt es aus Leasingnehmersicht sehr interessante und innovative Leasingkonstruktionen, die im Markt angeboten werden.

Letztendlich müssen die Anbieter in erster Linie nur beachten, dass die Bilanzierungsregeln eingehalten werden und das Objekt weiterhin beim Leasinggeber bilanziert wird. Dabei sind heutzutage auch immer wieder Verträge zu finden, die den einschlägigen Leasingerlassen nicht entsprechen – was aber durchaus zulässig ist. Die entsprechenden Bilanzierungsregeln – vor allem § 39 Abgabenordnung und eben nicht nur die Leasingerlasse – müssen beachtet und mit den Finanzbehörden des Leasinganbieters abgestimmt sein. Hierzu finden Sie ausführliche Informationen im Blog Bilanzierung und Recht.

Gleichwohl orientieren sich fast alle Leasinganbieter zumindest in ihren Grundzügen an den oben vorgestellten klassischen Vertragsformen und auch weitestgehend an den Bestimmungen der Leasingerlasse. Aber dabei werden immer mehr Teilkomponenten gemischt, Kündigungsvereinbarungen eingebunden oder auch bei der Optionsgewährung sowie der Festlegung des Optionspreises eigene Wege gegangen. Dies erschwert Leasingnehmern einerseits manchmal die direkte Vergleichbarkeit von Angeboten. Auf der anderen Seite erhält der Leasingnehmer optimal auf seine individuellen Bedürfnisse ausgerichtete Leasinglösungen.

 

Vertragsbezeichnung spielt keine Rolle!

Die oben vorgestellten klassischen Vertragsbezeichnungen („Vollamortisationsvertrag“, „Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht“ etc.) sind rechtlich mit exakt diesen Bezeichnungen nirgends festgehalten oder definiert. Jeder Leasinganbieter kann seine Verträge nennen wie er will! Entscheidend ist immer, was genau im Vertrag an Vereinbarungen steht. Insofern sollte sich jeder Leasingnehmer seinen Vertrag genau durchlesen.

Es gibt z.B. Leasinganbieter, die nennen den Teilamortisationsvertrag mit offenem Restwert bei Pkw’s nur „Kilometervertrag“, den Andienungsvertrag hingegen in der Überschrift nur „Restwertvertrag“ – obwohl der Kilometervertrag ja auch ein Restwertvertrag ist bzw. beide eigentlich Teilamortisationsvertrag heißen müssten. Viele Vollamortisationsverträge heißen in der Praxis einfach nur „Leasingvertrag“. Und jeder Leasingvertrag kann in der Überschrift genauso gut auch „Mietvertrag“ heißen.

Zudem werden Verträge des gleichen Vertragstyps von verschiedenen Anbietern teilweise unterschiedlich benannt. Auf der anderen Seite verwenden manchmal verschiedene Anbieter identische Bezeichnungen für unterschiedliche Verträge. Berücksichtigt man nun, dass es weder für den Begriff Leasing noch für bestimmte Vertragstypen (z.B. Voll- oder Teilamortisationsvertrag) gesetzliche Definitionen, Regeln und Vorschriften gibt, ist die Verunsicherung manchmal komplett.

 

Verträge genau lesen!

Im Endeffekt kann es einem Leasingnehmer egal sein, wie sein Vertrag heißt. Er muss nur den Überblick behalten, ob er am Ende auch den Vertrag vorgelegt bekommt und unterzeichnet, den er ursprünglich auch wollte bzw. verhandelt hat!

 

Kündigungsklauseln

Achten Sie bei Leasingverträgen vor allem auch genau auf die immer häufiger eingebundenen Kündigungsklauseln. Beachten Sie die Kündigungsfristen sowie die (Ab-)Schlusszahlungen. Die Schlusszahlung ist bei Kündigung und Objektrückgabe zu bezahlen. Sie stellt nicht den Kaufpreis für das Objekt dar. Für einen eventuellen Kauf durch den Leasingnehmer nach Abschluss der Grundmietzeit ist immer ein zusätzlicher Kaufpreis zu entrichten.