Vertragsformen und Vertragsgestaltung: So finde ich den richtigen Leasingvertrag!

Das Wichtigste im Überblick

Beim Vollamortisationsvertrag bezahlt („tilgt“, „amortisiert“) der Leasingnehmer über seine Leasingraten die Investitionskosten des Objektes während der Vertragslaufzeit (häufig Grundmietzeit genannt) vollständig zu 100 Prozent. Die maximale Laufzeit beträgt dabei nach dem steuerlichen Leasingerlass für Vollamortisationsverträge vom 19.04.1971 in der Regel 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (Abschreibungsdauer, AfA-Dauer) – zu den Inhalten des Leasingerlasses mehr im Blog Bilanzierung im Leasing. Nach dem Leasingerlass ist als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer die Abschreibungsdauer der amtlichen AfA-Tabelle zu nehmen.

Die Mindestlaufzeit beträgt nach dem Erlass 40 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Zum Vertragsende erhält der Leasingnehmer häufig eine Kauf- bzw. Mietverlängerungsoption. Der Optionspreis wird dabei i. d. R. bereits beim Vertragsabschluss im Vertrag festgeschrieben und muss nach dem Leasingerlass mindestens dem steuerlichen linearen Restbuchwert entsprechen bzw. einem (nachweisbar) geringeren Marktwert. Der Vollamortisationsvertrag war der erste Vertrag, der in Deutschland in den 1960er Jahren angeboten wurde.

Beispiel

Anschaffungswert:	100.000 EUR
Abschreibungsdauer:	60 Monate (betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer)
Grundmietzeit:	54 Monate
Restwert zum Vertragsende:	0 EUR (da Vollamortisation)

Als Restwert bezeichnet man in der Leasingkalkulation den Wert, auf den ein Leasingnehmer die Anschaffungskosten über seine Leasingraten tilgt.

Die Grundmietzeit beträgt im Beispiel mit 54 Monaten 90 Prozent der Abschreibungsdauer. Der Leasingnehmer bezahlt (tilgt, amortisiert) in 54 Monaten über seine Leasingraten somit insgesamt die kompletten 100.000 EUR der Anschaffungskosten für das Objekt. Zusätzlich enthalten die Leasingraten noch einen Zinsanteil sowie eine Marge der Leasinggesellschaft für Verwaltungskosten, Risiko und Gewinn.

Kaufoptionen und Mietverlängerungsoptionen bei
Vollamortisationsverträgen

Häufig werden dem Leasingnehmer bei Vollamortisationsverträgen Kaufoptionen und/oder Mietverlängerungsoptionen angeboten. Eine Option ist ein einseitiges Wahlrecht für den Leasingnehmer. Er kann am Ende der Grundmietzeit frei entscheiden, ob er das Objekt zurückgeben oder ob er es kaufen bzw. eine Mietverlängerung ausüben möchte. Die Option wird bei Vertragsabschluss bereits im Vertrag festgehalten, ebenso regelmäßig auch die Höhe des Entgelts, also den Kaufpreis bzw. die Höhe der Mietverlängerungsraten. Dies kann in Form der Nennung eines bestimmten Euro-Wertes geschehen oder auch abstrakt, z. B. in Form der Festlegung des Kaufoptionspreises auf eine Bezeichnung wie „Marktwert“.

In den 1960er Jahren betrug der Kaufoptionspreis regelmäßig 1,- DM. Der Kunde hat ja bereits über die Leasingraten das Objekt vollständig bezahlt. Warum sollte er jetzt am Ende für einen Kauf noch einmal etwas extra bezahlen? Dieser gängigen Vertragspraxis hat die Finanzverwaltung jedoch einen Riegel vorgeschoben. Bekommt der Leasingnehmer eine Kaufoption für 1,- DM bzw. heute 1,- EUR, unterstellt die Finanzverwaltung, dass der Leasingnehmer dann immer die Kaufoption ausüben wird. Und nachdem er vorher über die Leasingraten exakt 100 Prozent für das Objekt bezahlt hat, liegt dann nach Auffassung der Finanzbehörden steuerlich ein Finanzierungsgeschäft vor und kein Mietvertrag mehr. Steuerlich betrachtet entspräche der Leasingvertrag dann einem Finanzierungsgeschäft (wie ein (Kreditkauf-/Mietkaufvertrag) mit der Folge, dass der Leasingnehmer das Objekt wie beim Kauf bilanzieren müsste.

Der Bundesfinanzhof hatte in seinem Leasingurteil vom 26.01.1970 (IV R 144/66, BStBl II 1970, 264) bereits sehr früh festgelegt, dass ein Leasingvertrag im wirtschaftlichen Sinn kein Nutzungsüberlassungs-/Mietvertrag mehr ist, wenn der Leasingnehmer bei einem Vollamortisationsvertrag einen Kaufoptionspreis eingeräumt bekommt, der „deutlich unter marktüblichen Beträgen liegt, im Prinzip also einer Anerkennungsgebühr gleich kommt“.

Kaufoptions-Untergrenze: Linearer Restbuchwert

Deswegen hat die Finanzverwaltung im Rahmen des ersten Leasingerlasses vom 19.04.1971 Regeln aufgestellt, wie hoch der Preis für eine Optionsausübung mindestens sein muss:

• Kaufoption: Mindestens der steuerliche lineare Restbuchwert bzw. ein eventuell niedrigerer Marktwert (im Erlasstext „gemeiner Wert“ genannt)
• Mietverlängerungsoption: Bei der Kalkulation der Verlängerungsraten muss als kalkulatorische Anschaffungskosten mindestens der steuerliche Restbuchwert (bzw. niedrigere gemeine Wert) unterstellt werden. Der Leasingnehmer muss also hier über seine Verlängerungsraten in der Summe noch einmal einen Betrag in Höhe des linearen Restbuchwertes zusätzlich bezahlen.

Als (linearer) Restbuchwert bezeichnet man die Bilanzwerte der einzelnen Jahre nach den bis dahin vorgenommenen (linearen) Abschreibungen.

Die einzelnen Bestimmungen zu den Optionspreisen lassen sich im Wortlaut im Leasingerlass nachlesen, der im Downloadcenter kostenlos heruntergeladen werden kann.

Der Leasingnehmer muss also im Fall einer Kaufoption mindestens den linearen Restbuchwert bezahlen. Dieser wäre im obigen Beispiel 10.000 EUR (10 Prozent der Anschaffungskosten) betragen. Nachdem die Grundmietzeit 90 Prozent der Abschreibungsdauer beträgt (54 von 60 Monaten) bleiben 10 Prozent übrig. Würde die Grundmietzeit über 48 Monate laufen, wäre der lineare Restbuchwert und somit die Kaufoptionsuntergrenze 20.000 EUR (20 Prozent, die Grundmietzeit umfasst hier 80 Prozent der Abschreibungsdauer (48 von 60 Monaten)).

Ausnahme: Niedrigerer Marktwert

Wäre heute schon nachweisbar, dass der Marktwert für das Objekt am Ende der Grundmietzeit unter dem linearen Restbuchwert liegt, dann darf auch der niedrigere Marktpreis als Optionspreis im Vertrag fixiert werden. Dies kommt beispielsweise im IT-Leasing vor, z. B. bei Notebooks, Monitoren, Großrechnern, Druckern etc.

Hier werden häufig Vollamortisationsverträge angeboten, bei denen der Kaufoptionspreis dem Preis von einer oder zwei zusätzlichen Leasingraten entspricht. Teilweise werden auch Festpreise unter dem linearen Restbuchwert angeboten, z. B. 5 Prozent.

Abweichungen vom Leasingerlass

Es sind in der Praxis in manchen Fällen auch Abweichungen vom Leasingerlass anzutreffen, z. B. Vertragslaufzeiten außerhalb der 40-/90-Prozentregel oder auch andere Optionspreise. Diese Fälle werden weiter unten zusammenfassend für alle Vertragsformen gemeinsam besprochen.

Vollamortisationsverträge in der Praxis

Auf den ersten Blick erscheinen Vollamortisationsverträge zunächst einmal unvorteilhaft, vor allem wegen der Optionspreisbestimmungen. Ein Leasingnehmer zahlt in weniger als der kompletten Abschreibungsdauer 100 Prozent der Anschaffungskosten und dann zusätzlich noch einmal einen Betrag, wenn er eine Option ausübt.

Bei näherem Hinsehen ist der Vollamortisationsvertrag aber durchaus auch positiv zu sehen:

• Er ist mit der einzige „erlasskonforme“ Leasingvertrag, bei dem ein Leasingnehmer alle Entscheidungen selbst in der Hand hat (z. B. Rückgabe oder Kauf am Vertragsende) und er die Folgekosten aller Entscheidungen heute bereits kennt (z. B. den Kaufoptionspreis). Gibt er das Objekt am Ende zurück, entstehen ihm keine weiteren (evtl. überraschenden) Kosten wie Schlusszahlungen etc.
• Es ist beim Vollamortisationsvertrag steuerlich zulässig, dass einem Leasingnehmer Kaufoptionszahlungen, die er ja quasi zusätzlich zur Vollamortisation bezahlt, bei Anschlussverträgen dort als Bonusverrechnung vergütet werden. Insofern kann sich der zusätzliche Kaufoptionspreis relativieren.
• Vollamortisationsverträge können unter Umständen steuerlich interessant sein, da die im Vergleich zum Teilamortisationsvertrag höheren Leasingraten den Betriebsaufwand des Leasingnehmers erhöhen.

Verwendet wird der Vollamortisationsvertrag heute noch vor allem bei Objekten mit schnellem Wertverfall, z. B. im Bereich IT, Medizintechnik oder anderen Objekten mit hohem technologischem Anteil. Aber auch bei Maschinen oder anderen sehr speziellen Objekten mit erschwerter Drittverwertbarkeit kommt er nach wie vor zum Einsatz.

Nach Veröffentlichung des Leasingerlasses für Vollamortisationsverträge 1971 mit deren negativen Konsequenzen für den Leasingmarkt suchte die Branche nach Auswegen und entwarf relativ bald die so genannten Teilamortisationsverträge.

Das Wichtigste im Überblick

Bei Teilamortisationsverträgen wird zunächst ein kalkulatorischer Restwert festgelegt, der sich aus steuerlichen (bilanziellen) Gründen am Marktwert zum Vertragsende orientiert (orientieren sollte). Die Investitionskosten werden nun über die Leasingleistungen (Leasingraten, Mietsonderzahlung) während der Vertragslaufzeit (häufig Grundmietzeit genannt) nur in Höhe der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Restwert zurückgezahlt (amortisiert).

Auch wenn der Leasingnehmer während der Grundmietzeit die Anschaffungskosten nur zum Teil bezahlt, kann es vorkommen, dass er durch verschiedene andere vertragliche Vereinbarungen zum Ende der Grundmietzeit auch den Restwert bezahlen oder garantieren muss. In der Praxis sind nun verschiedene Formen des Teilamortisationsvertrages entstanden, je nachdem wie mit dem Restwert am Ende der Grundmietzeit umgegangen wird.

Restwert – die zentrale Kalkulationsgröße

Die Grundstruktur des Teilamortisationsvertrages ist während der Grundmietzeit bei allen Varianten die gleiche. Die Anschaffungskosten werden über die Leasingraten bis auf den Restwert amortisiert. Ein Beispiel:

Anschaffungswert:	100.000 EUR
Abschreibungsdauer:	60 Monate (betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer)
Grundmietzeit:	54 Monate
Restwert zum Vertragsende:	20.000 EUR (20 % der Anschaffungskosten)

Es wird ein Restwert von 20.000 EUR unterstellt. Dieser Wert soll dem voraussichtlichen Marktwert zum Ende der Vertragslaufzeit entsprechen. Über seine Leasingraten bezahlt der Leasingnehmer nun 80.000 EUR für das Objekt zzgl. Zinsen und Marge des Leasinggebers für Verwaltungskosten, Risiko und Gewinn.

Den verbleibenden Rest von 20 Prozent (= Restwert) muss der Leasinggeber anders amortisieren, z. B. über

• den Verkaufserlös aus einer Veräußerung des Objektes an einen Dritten nach Rückgabe zum Vertragsende,
• durch einen Verkauf an den Leasingnehmer zum Restwert oder auch
• durch Ausgleichszahlungen vom Leasingnehmer (Restwertgarantien etc.) oder von Dritten.

Achtung: Es gibt keine gesetzliche Vorschrift oder Regelungen eines Leasingerlasses zur zulässigen Höhe des Restwertes. Aus steuerlichen Bilanzierungsgründen sollte der Restwert sich aber am Marktwert orientieren (näheres hierzu im Blog Bilanzierung im Leasing). Das heißt aber nicht, dass der Restwert für alle Leasinganbieter gleich hoch sein muss. Es könnte ja durchaus sein, dass der Marktwert am Vertragsende für zwei Leasinganbieter unterschiedlich ist. So wäre denkbar, dass ein Anbieter bessere Verwertungsmöglichkeiten hat und deshalb den Restwert höher ansetzen kann, z. B. bei 25 Prozent. Dieser Anbieter würde natürlich auch eine günstigere Leasingrate anbieten können (Tilgung über die Leasingraten in der Summe jetzt nur noch 75.000 EUR an Stelle von zuvor 80.000 EUR). Jeder Leasingnehmer sollte aber genau hinsehen, ob die günstigeren Leasingraten begründbar sind oder ob er sich diese niedrigen Raten nicht eventuell durch übersehene (höhere) Abschlussverpflichtungen zum Ende der Grundmietzeit teuer erkauft hat.

Welche Teilamortisationsvarianten gibt es nun im Einzelnen? Wie wird mit dem Restwert verfahren?

Nachdem die ersten Teilamortisationsverträge in den 1970er Jahren im Markt angeboten wurden veröffentlichte die Finanzverwaltung am 22.12.1975 einen eigenen Teilamortisationserlass. Bei diesem so genannten „Erlass“ handelt es sich aber nicht um eine zusammenfassende, allgemein gültige Anwendungsvorschrift für alle Teilamortisations-Leasingverträge. Der „Erlass“ ist vielmehr ein Antwortschreiben des Bundesfinanzministeriums auf drei konkret aus der Leasingbranche angefragte Vertragsmodelle, deren Einzelheiten explizit in der Anfrage beschrieben wurden.

Darüber hinaus wird auf bestimmte wichtige (in der Anfrage nicht enthaltene) Fragestellungen im Erlass gar nicht eingegangen, z. B. auf die Zulässigkeit und Höhe von Kaufoptionen, die Höhe von Restwerten oder Andienungspreisen, Kombinationsmöglichkeiten von Kaufoptionen und Andienungsrechten etc. Diese Fälle sind nach den einschlägigen Vorschriften des § 39 AO zu beurteilen, wobei man sich in der Auslegung auch an den Bestimmungen des Vollamortisationserlasses orientiert, z. B. wenn es um die Zulässigkeit von Kaufoptionspreisen geht (hierzu mehr im Blog Bilanzierung im Leasing).

Die genauen Bestimmungen lassen sich im Wortlaut im Teilamortisations-Leasingerlass nachlesen (kostenlose Download-Möglichkeit im Downloadcenter).

Restwert und Restbuchwert (Buchwert)

Häufig werden diese beiden Begriffe in der Praxis miteinander verwechselt. Der Restwert ist ein rein kalkulatorischer Begriff der Leasingkalkulation. Der Restbuchwert (auch Buchwert genannt) ist hingegen der Bilanzwert nach Abschreibung. Es ist natürlich jederzeit möglich, als Restwert den Restbuchwert zu nehmen. Aber in vielen Fällen der Praxis richtet sich der Restwert der Leasingkalkulation nicht nach dem steuerlichen Restbuchwert sondern eher nach dem voraussichtlichen Marktwert zum Vertragsende.

Nachfolgend werden die gängigsten Vertragstypen im Teilamortisations-Leasing näher vorgestellt.

4.2.1 Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht des Leasinggebers

Das Wichtigste im Überblick

Dieser Vertrag kommt in der Praxis sehr häufig vor. Er wird vor allem von den bankenabhängigen Leasinggesellschaften gerne eingesetzt.

Beim Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht hat der Leasinggeber ein so genanntes Andienungsrecht. Man könnte das Andienungsrecht auch bezeichnen als „Verkaufsoption des Leasinggebers“. Der Leasinggeber kann am Ende der Vertragslaufzeit frei entscheiden, ob er das Objekt zurücknehmen möchte und es anderweitig nutzt bzw. verwertet, oder ob er den Leasingnehmer zwingt, das Objekt (in aller Regel) zum bereits bei Vertragsbeginn vereinbarten Preis (in der Regel in Höhe des Restwertes) zu kaufen. Der Leasingnehmer hat dabei kein Mitbestimmungsrecht oder gar ein Wahlrecht, wie die Leasinggesellschaft verfahren soll.

Die Laufzeiten orientieren sich auch beim Andienungsrechtsvertrag gemäß des Leasingerlasses meistens an der 40-/90-Prozentgrenze hinsichtlich der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (im Sinne des Erlasses gleich der AfA-Dauer nach der amtlichen AfA-Tabelle).

Die Entscheidung des Leasinggebers, ob er am Vertragsende das Objekt andient oder nicht, wird sich maßgeblich am Marktwert des Objektes zum Vertragsende orientieren. Liegt der Marktwert (z. B. 15 Prozent) unter dem Restwert (z. B. 20 Prozent), wird der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Objekt andienen, d. h. er zwingt den Leasingnehmer zum Kauf des Objektes zum Restwert (20 Prozent).

Liegt der Marktwert (z. B. 25 Prozent) über dem Restwert (z. B. 20 Prozent) wird der Leasinggeber das Objekt zurücknehmen und es im Markt zum höheren Wert verkaufen (ggf. sogar an den Leasingnehmer, wenn dieser das Objekt möchte (eventuell sogar als vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht zum Marktwert)).

Das Wertminderungsrisiko liegt bei diesem Vertragstyp beim Leasingnehmer, die Wertsteigerungschance beim Leasinggeber. Deshalb verbleibt nach § 39 Abgabenordnung sowie dem Leasingerlass die Bilanzierung des Objektes beim Leasinggeber. Ausführlichere Erläuterungen zur Bilanzierungsfrage finden Sie im Blog Bilanzierung im Leasing.

Die Einräumung einer zusätzlichen Kaufoption zum Restwert für den Leasingnehmer im Rahmen eines Andienungsvertrages ist aus steuerlichen Gründen unzulässig. Dann läge eine sog. „Doppeloption“ (zu gleichen Kaufpreisen) vor. In diesem Fall stünde bei Vertragsabschluss bereits fest, dass das Objekt am Ende in jedem Fall auf den Leasingnehmer übergeht (Andienung bei Wertminderung, Ausübung der Kaufoption bei Wertsteigerung). Dies würde zu einer Umbilanzierung des Objektes zum Leasingnehmer führen. Der Leasingnehmer hätte in vollem Umfang sowohl das Wertminderungsrisiko als auch die Wertsteigerungschance.

Ein eventueller Ausweg könnte die Vereinbarung einer Kaufoption zum Marktwert oder zu einem „wirtschaftlich ins Gewicht fallenden“ Betrag über dem Restwert sein. Dies sind jedoch sehr individuelle und „knifflige“ Einzelüberlegungen, die aber durchaus zulässig sein können. Hierzu ebenfalls mehr im Blog Bilanzierung im Leasing sowie vor allem im Seminar Individuelle Leasing-Vertragsgestaltung: Bilanzierung und Zurechnung – Möglichkeiten, aktuelle Fragen, Probleme.

Hinweis: In der Praxis werden spätere Andienungen zum Vertragsende teilweise bei Vertragsabschluss schon versprochen, v. a. wenn der Leasingnehmer das Objekt zum Vertragsende erwerben will. Dies ist steuerlich nicht zulässig und würde zu einer Umbilanzierung führen (Wertminderungsrisiko und Wertsteigerungschance beim Leasingnehmer). Also Vorsicht an dieser Stelle!

Vergleicht ein Leasingnehmer Verträge unterschiedlicher Anbieter so sollte er beim Andienungsvertrag genau auf die Höhe der Restwerte achten. Sonst könnte es passieren, dass er einen scheinbar günstigen Leasingvertrag mit niedrigen Leasingraten abschließt, die nur aufgrund eines höher angesetzten Restwertes so niedrig sind. Am Ende wäre der Andienungspreis bei diesem Anbieter natürlich umso höher, da sich der Andienungspreis regelmäßig am Restwert orientiert.

Ferner sollte ein Leasingnehmer auch darauf achten, dass eine mögliche Andienung zum vertraglich fixierten Restwert erfolgt und nicht ggf. zu einem höheren Preis.

4.2.2 Teilamortisationsvertrag mit Aufteilung des Mehrerlöses

Das Wichtigste im Überblick

Auch dieser Vertragstyp wird bereits seit den 1970er Jahren eingesetzt. Er müsste treffender eigentlich bezeichnet werden als „Teilamortisationsvertrag mit Mehr- und Mindererlösbeteiligung des Leasingnehmers“. Bei diesem Vertrag nimmt die Leasinggesellschaft das Objekt zum Ende der Grundmietzeit zurück und verwertet es. Ist der Verkaufserlös niedriger als der kalkulierte Restwert muss der Leasingnehmer die Differenz nachbezahlen (Mindererlösbeteiligung). Ist der Verkaufserlös höher als der Restwert wird der Mehrerlös zwischen Leasingnehmer und Leasinggeber aufgeteilt. Dabei darf der Leasingnehmer nach dem Leasingerlass maximal 75 Prozent des Mehrerlöses erhalten.

Beispiel 1:

Restwert:	20 %
Verkaufserlös:	15 %
Mindererlös:	5 % (Dieser Betrag muss vom Leasingnehmer „nachbezahlt“ werden.)

Beispiel 2:

Restwert:	20 %
Verkaufserlös:	30 %
Mehrerlös:	10 % (Dieser Betrag darf zu maximal 75 % an den Leasingnehmer weitergereicht werden.)

Der Leasingnehmer trägt bei dieser Vertragsvariante somit das Wertminderungsrisiko zu 100 Prozent. An der Wertsteigerungschance partizipiert er hingegen nur zu maximal 75 Prozent. Dadurch dass der Leasinggeber mindestens 25 Prozent der Wertsteigerungschance hat akzeptiert die Finanzverwaltung diesen Vertragstyp noch als Nutzungsüberlassungs-Mietvertrag. So ist es auch im Teilamortisations-Leasingerlass formuliert.

Die genauen Bestimmungen lassen sich im Wortlaut im Teilamortisations-Leasingerlass nachlesen (kostenlose Download-Möglichkeit im Downloadcenter).

Aus diesem Grund ist es nicht erlaubt, einem Leasingnehmer mehr als 75 Prozent des Mehrerlöses zu geben oder ihm den Mehrerlös vollständig zuzusprechen. Es ist allerdings zulässig, dem Leasingnehmer die „fehlenden“ maximal 25 Prozent als Bonusverrechnung auf Anschlussverträge gut zu schreiben.

Es ist nicht festgeschrieben, auch nicht im Leasingerlass, dass der Leasingnehmer an einem Mehrerlös immer zu 75 Prozent beteiligt werden muss! Dies ist nur eine Obergrenze. Es gibt auch Verträge in der Praxis, bei denen der Leasingnehmer weniger erhält (z. B. nur 50 Prozent). Hier muss ein Leasingnehmer also entsprechend verhandeln und einen genauen Blick in den Vertrag werfen.

In der Praxis wird dieser Vertrag häufiger auch in Kombination mit dem Andienungsrechtsvertrag eingesetzt, quasi als „Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht und Mehrerlösbeteiligung“. In diesem Fall wird dem Leasingnehmer das Objekt von Leasinggeber angedient, wenn der Marktpreis unter dem Restwert liegt. Ist der Marktpreis höher als der Restwert wird das Objekt vom Leasinggeber zurückgenommen und veräußert. Von dem Mehrerlös erhält der Leasingnehmer dann maximal 75 Prozent.

Vergleicht ein Leasingnehmer verschiedene Angebote, ist es wichtig auf die Höhe der Restwerte zu achten. Sonst besteht die Gefahr, dass der Leasingnehmer einen scheinbar günstigen Leasingvertrag mit niedrigen Leasingraten abschließt, die allerdings aufgrund eines höher angesetzten Restwertes so niedrig sind. Am Ende wäre dann natürlich ein Mindererlös umso höher sowie ein Mehrerlös umso niedriger mit entsprechend nachteiligen Konsequenzen für den Leasingnehmer.

4.2.3 Kündbarer Teilamortisationsvertrag

Das Wichtigste im Überblick

(Nur) beim so genannten „Kündbaren Leasingvertrag“ hat der Leasingnehmer während der Vertragslaufzeit (Grundmietzeit) ein vertraglich eingeräumtes, ordentliches vorzeitiges Kündigungsrecht. Bei Kündigung muss der Leasingnehmer allerdings eine Schlusszahlung (Abschlusszahlung) leisten in Höhe der durch die Leasingraten noch nicht abgedeckten (amortisierten) Investitionskosten für das Objekt. Die Kündigung darf nach dem Leasingerlass frühestens nach Ablauf von 40 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer erfolgen.

Auf diese Schlusszahlung werden üblicherweise 90 Prozent des von der Leasinggesellschaft erzielten Veräußerungserlöses angerechnet. Mit Zahlung der Schlusszahlung wird der Vertrag nur beendet (Rückgabe des Leasingobjektes), d. h. der Leasingnehmer erwirbt kein Eigentum am Objekt.

Der kündbare Leasingvertrag nimmt in mehrfacher Hinsicht eine Sonderstellung ein. Zum einen ist er der einzige der klassischen Leasingverträge, bei dem ein Leasingnehmer während der Laufzeit ordentlich kündigen kann. Zum anderen ist er auch der einzige Leasingvertrag, bei dem keine feste Grundmietzeit vereinbart wird, sondern meistens nur eine „kalkulatorische Vertragslaufzeit“ angegeben wird. Das heißt auf der anderen Seite aber auch, dass der Vertrag „ewig“ weiter läuft, wenn er nicht irgendwann einmal vom Leasingnehmer gekündigt wird.

Deshalb muss ein Leasingnehmer bei diesem Vertrag an mehreren Stellen besonders aufpassen, obwohl dieser Vertragstyp vom Wesen her ein an sich sehr positiver und flexibler Vertrag ist.

Kalkulation der Leasingraten

Der Vertrag hat keine feste Grundmietzeit. Damit ein Leasingnehmer aber seine Leasingraten berechnen kann muss er für sich selbst eine kalkulatorische Vertragslaufzeit festlegen. Hier wird in der Praxis häufig die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (Abschreibungsdauer, AfA-Dauer) genommen. Diese sei beispielsweise 60 Monate. Anschließend kalkuliert der Leasinggeber seine Leasingraten wie bei einem Vollamortisationsvertrag über 60 Monate. Das heißt, die Leasingraten amortisieren in 60 Monaten 100 Prozent der Anschaffungskosten.

Kündigungsmöglichkeiten

In der Praxis hat der Leasingnehmer nun zu bestimmten Zeitpunkten ein Kündigungsrecht. Meistens liegen diese jeweils 6 Monate auseinander, z. B. Kündigungsmöglichkeiten zum Ende der Monate 30, 36, 42, 48, 54, 60 usw.

Der frühest mögliche Kündigungszeitpunkt liegt nach dem Leasingerlass bei 40 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, im Beispiel also bei 24 Monaten. Insofern kann ein Leasingnehmer, zumindest nach den Bestimmungen des Leasingerlasses, nicht vorher, also z. B. direkt nach Vertragsabschluss, kündigen. Diese Einschränkung ist allerdings in der Auslegung des § 39 AO zumindest „diskussionswürdig“.

Der spätest mögliche erste (früheste) Kündigungszeitpunkt muss bei 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer liegen, im Beispiel also bei 54 Monaten.

Ein Leasingnehmer sollte aber nicht nur die möglichen Kündigungszeitpunkte im Auge behalten. Noch wichtiger ist es, die im Vertrag festgehaltenen Kündigungsfristen nicht zu übersehen. Diese variieren bisweilen erheblich! Bei sehr langen Kündigungsfristen drohen unter Umständen erhebliche Mehrbelastungen durch zusätzlich anfallende Leasingraten!

(Ab-)Schlusszahlung

Nach Kündigung und Vertragsende gibt der Leasingnehmer das Objekt an die Leasinggesellschaft zurück. Diese stellt dem Leasingnehmer nun eine Schlusszahlung (in der Praxis teilweise auch Abschlusszahlung genannt) in Rechnung. Mit dieser Schlusszahlung bezahlt der Leasingnehmer den Anteil der Investitionskosten für das Objekt, den er mit seinen Leasingraten noch nicht amortisiert hat (zzgl. gegebenenfalls anfallender Vorfälligkeitsentschädigungen etc.). Nach Ablauf der kalkulatorischen Vertragslaufzeit beträgt die Schlusszahlung Null Euro, da zu diesem Zeitpunkt die Investitionskosten ja vollständig bezahlt sind.

Auf die Schlusszahlung werden üblicherweise 90 Prozent des Verwertungserlöses der Leasinggesellschaft angerechnet. Der Wert von 90 Prozent findet sich im Leasingerlass so wieder. Der Wert ist aber nicht als zwingende Vorschrift zu verstehen.

Ein Beispiel zur Berechnung der Schlusszahlung (Investitionssumme: 100.000 EUR, Zinssatz: 6 % p.a., Kündigungszeitpunkt zum Monat 36):

+ Vollamortisationsanspruch	+ 100.000 EUR
./. bis dahin bezahlt (Tilgungsanteile der 36 Leasingraten)	./. 56.596,68 EUR
=  (Ab-)Schlusszahlung (noch nicht amortisiert)	= 43.403,32 EUR
./. 90 % eines angenommenen Verwertungserlöses von 20.000 EUR	./. 18.000,00 EUR
=  vom Leasingnehmer noch zu bezahlen	= 25.403,32 EUR

Viele Leasinggeber weisen in ihren Leasingverträgen „als Service“ bereits exakt die Beträge aus, die zu den jeweiligen Kündigungszeitpunkten noch „offen“ sind. Insofern kann ein Leasingnehmer mögliche Schlussbelastungen rechtzeitig einplanen.

Auf den ersten Blick erscheinen die mit einer Kündigung verbundenen Schlusszahlungen vielleicht als Negativpunkt. Der Leasingnehmer muss eventuell hohe Schlusszahlungen für ein Objekt leisten, das er ja gar nicht mehr hat. Auf den zweiten Blick ist der Vertrag aber eigentlich gar nicht so negativ. In der Summe zahlt der Leasingnehmer beim kündbaren Vertrag auch nur die Investitionskosten (und nicht mehr) zurück. Er bekommt also hier von der Leasinggesellschaft nichts „geschenkt“ – er zahlt aber auch nicht zu viel.

Wann wird ein Leasingnehmer in der Praxis vorzeitig kündigen? Vor allem dann, wenn ein Objekt, z. B. ein Computer, technologisch so schnell veraltet, dass ein Austausch des Objektes betriebswirtschaftlich notwendig erscheint. Aber dieses Problem hätte der Unternehmer bei einer herkömmlichen Kreditfinanzierung ebenso: Auch hier müsste das veraltete Objekt verkauft und durch ein neues ersetzt werden. Und auch hier müssten die noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Bank vollständig zurückgeführt werden. Dafür würde der (niedrige) Verwertungserlös aus dem Verkauf ebenso wenig reichen wie der Verkaufserlös der Leasinggesellschaft zur vollständigen Restamortisation.

Hinzu kommt die berechtigte Frage, ob ein Unternehmer im Fall einer von ihm selbst durchgeführten Veräußerung (v. a. unter Berücksichtigung der eigenen zusätzlichen Verwertungskosten) den gleichen Verkaufspreis erzielen könnte wie eine Leasinggesellschaft, die häufig über eine große Erfahrung und entsprechende optimale Verwertungsmöglichkeiten verfügt. Eventuell erleichtert dem Leasingnehmer die Leasingvariante aufgrund der besseren Verwertungs- und Austauschmöglichkeiten sogar die Entscheidung zu der (betriebswirtschaftlich notwendigen) Ersatzentscheidung!

Kündigung immer nötig!

Würde der Leasingnehmer im obigen Beispiel zum Monat 60 kündigen, wäre die Abschlusszahlung für ihn Null EUR. Zu diesem Zeitpunkt hat er ja die Anschaffungskosten über seine Leasingraten vollständig bezahlt. Kündigt er nicht, heißt das aber nicht automatisch, dass der Vertrag jetzt zum Monat 60 endet. Der Vertrag läuft so lange weiter, bis er irgendwann einmal vom Leasingnehmer gekündigt wird (mit einer Abschlusszahlung, die dann natürlich immer Null EUR beträgt). Selbstverständlich kann der Leasingnehmer solange das Objekt auch nutzen. Es kann sein, dass die längere Nutzung im Einzelfall Sinn macht. Häufig übersehen Leasingnehmer aber schlicht die Notwendigkeit zur Kündigung und zahlen gegebenenfalls zusätzliche Leasingraten, die sie eigentlich gar nicht zahlen wollten. In der Summe bezahlen sie so mehr als 100 Prozent für das Objekt. Gegebenenfalls bietet es sich für den Leasingnehmer an zu verhandeln, dass die Leasingraten nach Ablauf der kalkulatorischen Laufzeit reduziert werden.

Abweichende kalkulatorische Laufzeiten

Leasingnehmer sollten beim Vergleich verschiedener Leasinganbieter darauf achten, wie diese kalkulieren. Kalkuliert ein Anbieter beispielsweise seine Leasingraten über einen längeren Zeitraum (kalkulatorische Laufzeit) als ein anderer Anbieter (z. B. über 72 Monate anstelle der 60 Monate im obigen Beispiel), so kann er natürlich günstigere Leasingraten anbieten. Umgekehrt sind dann natürlich die Abschlusszahlungen zu den jeweiligen Kündigungszeitpunkten höher. Und vor allem wäre bei diesem zweiten Anbieter die Abschlusszahlung zum Monat 60 auch noch größer als Null, während der Leasingnehmer bei dem Anbieter, der über 60 Monate kalkuliert hat, ab dem Monat 60 keine Abschlusszahlungen mehr leisten muss.

Deshalb sollte man als Leasingnehmer bei Angebotsabfragen darauf achten, dass bei allen Anbietern die Schlusszahlung ab einem bestimmten, gleichen Monat Null EUR beträgt.

Kein Kauf für die Schlusszahlung!

Ein weit verbreiteter Irrtum ist bei Leasingnehmern die Annahme, gegen Zahlung der Schlusszahlung gehöre ihnen das Objekt dann auch. Dies ist mitnichten der Fall! Die Schlusszahlung gleicht ausschließlich die Amortisationslücke beim Leasinggeber im Fall der Rückgabe aus. Möchte der Leasingnehmer das Objekt kaufen, so muss er mit der Leasinggesellschaft darüber verhandeln. Im Regelfall wird er zusätzlich noch einmal einen Betrag in Höhe des Marktwertes zahlen müssen. Besser ist es für einen Leasingnehmer, bereits von Anfang an eine Kaufoption in den Leasingvertrag mit aufzunehmen. Ein Kauf darf dabei aus steuerlichen Bilanzierungsgründen allerdings nie zu einem Anerkennungspreis vereinbart werden (z. B. 1,– EUR). Im IT-Bereich, aber durchaus auch bei anderen Objektgruppen, wird z. B. häufig ein Kaufoptionspreis in Höhe von einer oder zwei zusätzlichen Monats-Leasingraten oder eines niedrigen Prozentsatzes der historischen Anschaffungskosten vereinbart.

Bilanzierung

Durch die Vereinbarung einer Schlusszahlung trägt der Leasingnehmer auch bei dieser Vertragsvariante das Wertminderungsrisiko, während die Wertsteigerungschance beim Leasinggeber verbleibt. Deshalb ist der Vertrag aus Sicht der Finanzverwaltung weiterhin ein Nutzungsüberlassungs-/Mietvertrag und kein Finanzierungsgeschäft. Die Bilanzierung verbleibt beim Leasinggeber (zur Frage der Bilanzierung wird ausführlich im Blog Bilanzierung im Leasing eingegangen).

Laufzeiten jenseits der 90-Prozentgrenze des Erlasses

Historisch gesehen wurde der kündbare Vertrag zum Zweck der Kündigungsmöglichkeit geschaffen, um beispielsweise schnell auf technologische Veränderungen reagieren zu können. Der Vertrag hat aber noch einen anderen Vorteil. Durch ihn ist es möglich „erlasskonforme“ Leasingverträge oberhalb der 90-Prozentgrenze der Leasingerlasse anzubieten. Es gibt Objekte, bei denen die realen Nutzungsdauern oberhalb der Werte der amtlichen AfA-Tabelle liegen. Beispiele wären z. B. viele Objekte der IT (Notebooks, Monitore, Drucker, Smartphones) oder auch zahlreiche Objekte aus dem Bereich des Kommunal-Leasing wie Müllfahrzeuge, Kartonagenpressen, Feuerwehrfahrzeuge, Krankenfahrzeuge etc.

Möchte ein Leasingnehmer nun einen Vertrag abschließen, der sich z. B. nahe an der realen Nutzungsdauer orientieren soll, so hat er ein Problem. Die 90-Prozentgrenze der Leasingerlasse untersagen eigentlich Laufzeiten oberhalb von 90 Prozent der AfA-Dauer der amtlichen AfA-Tabelle – obwohl dies gerade in diesen Fällen ja durchaus sinnvoll wäre (eigentlich auch im Sinne der Finanzverwaltung). Jetzt gäbe es einerseits durchaus die Möglichkeit, mit Nachweis einer entsprechenden längeren realen (technischen) Nutzungs-/Lebensdauer die 90-Prozentgrenze der Leasingerlasse bewusst zu übergehen und eine Einzelfalldiskussion im Sinne des § 39 Abgabenordnung zu führen (vgl. zu dieser Möglichkeit ausführlich den Blog Bilanzierung im Leasing).

Diese Argumentation ist aber für viele Marktteilnehmer (Leasingvertrieb, Leasingnehmer, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Betriebsprüfer usw.) häufig nur schwer zu verstehen und nur zeitaufwändig zu führen. Deshalb wählt man im Markt meist den einfacheren Weg über den kündbaren Vertrag. Dabei ist es gar nicht die Absicht, vorzeitig zu kündigen. Man strebt einfach nur realistische Laufzeiten an, in dem man als kalkulatorische Laufzeit die reale Nutzungsdauer nimmt. Es ist allerdings nicht zulässig, dass als kalkulatorische Laufzeit ein Zeitraum gewählt wird, zu dessen Ende das Objekt absolut keinen Wert mehr hat (z. B. 10 Jahre bei Notebooks).

4.2.4 Teilamortisationsvertrag mit offenem Restwert (z. B. der „Kilometervertrag“)

Das Wichtigste im Überblick

Beim Teilamortisationsvertrag mit offenem Restwert übernimmt der Leasinggeber das Restwertrisiko. Der Leasingnehmer gibt hier das Objekt zum Ablauf der Grundmietzeit einfach zurück. Er muss keine Ausgleichszahlungen leisten, wenn die Leasinggesellschaft den Restwert beispielsweise im Markt nicht erzielen kann. Außerordentliche Wertminderungsschäden muss der Leasingnehmer jedoch ausgleichen, ebenso Überschreitungen eines vereinbarten Nutzungsumfangs. Das klassische Beispiel für diesen Vertragstyp ist der so genannte „Kilometervertrag“ im Fahrzeug-Leasing. Der Vertrag kommt zunehmend aber auch in anderen Objektbereichen vor wie bei Gabelstaplern, werthaltigen Produktionsmaschinen etc.

Der Teilamortisationsvertrag mit offenem Restwert ist der vierte klassische Teilamortisationsvertrag. Er unterscheidet sich von den anderen drei Verträgen vor allem dadurch, dass der Leasingnehmer hier nicht das Restwertrisiko (Wertminderungsrisiko) tragen muss. Dieser Vertrag entstand erst in den 1980er Jahren und wird beispielsweise auch nicht vom Leasingerlass für Teilamortisationsverträge aus dem Jahr 1975 erfasst.

Kein Restwertrisiko für den Leasingnehmer

Als erstes wurde der Vertrag im Pkw-Leasing vor allem von Hersteller-Leasinggesellschaften angeboten („Kilometervertrag“). Da es bei Pkw’s einen gut funktionierenden Gebrauchtwagenmarkt gibt und künftige Marktwerte schon heute relativ sicher bestimmt werden können, waren Pkw-Leasinganbieter zunehmend bereit das Restwertrisiko zu tragen. Wie der Leasinggeber jetzt wiederum sein Restwertrisiko absichert kann dem Leasingnehmer egal sein. Es gibt Hersteller, die ihre Leasingrückläufer selber verkaufen und dabei häufig sogar zusätzlich verdienen können. Genauso gibt es Hersteller-Leasinggesellschaften, die ihr Restwertrisiko beispielsweise über andere Marktteilnehmer absichern, z. B. ihr Händlernetz. In diesem Fall treffen Hersteller und Händler eine Vereinbarung, dass der Händler bei Objektrückgabe das Leasingobjekt von der Hersteller-Leasinggesellschaft abkaufen muss.

Mittlerweile kommt dieser Vertragstypus auch bei vielen anderen Objekten im Markt vor – angefangen von IT-Objekten, über Gabelstapler bis hin zu Produktionsmaschinen. Viele Leasingnehmer schätzen es zunehmend, dass sie ihre Objekte problemlos zurückgeben können, z. B. um sie rechtzeitig gegen neueste Technologien auszutauschen.

Für den Leasingnehmer ist diese Vertragsvariante somit eigentlich uneingeschränkt positiv zu sehen.

Nutzungsbeschränkungen und außerordentlicher Wertminderungsersatz

Zwei Haken gibt es für Leasingnehmer aber trotzdem: Damit eine Leasinggesellschaft ihren Restwert richtig einschätzen und kalkulieren kann, muss sie natürlich Regelungen zur Nutzung treffen:

• Zum einen wird sie den Nutzungsumfang im Vertrag fixieren (z. B. Kilometer-Fahrleistungen, Maschinenstunden, Kopien pro Jahr, Monat etc.). Bei einer Überschreitung kommt es zu Nachzahlungsverpflichtungen, bei Unterschreitungen bekommt ein Leasingnehmer teilweise Erstattungen. Diese können zwischen verschiedenen Leasinganbietern sehr unterschiedlich ausfallen!
• Zum anderen muss der Leasingnehmer für außerordentliche Wertminderungen Ausgleichszahlungen leisten.

Jeder Leasingnehmer sollte beim Vergleich mehrerer Angebote genau darauf achten, inwieweit die Bestimmungen zum Nutzungsumfang zwischen verschiedenen Leasinganbietern identisch sind oder voneinander abweichen. Gleiches gilt natürlich auch für die Höhe eventueller Nachzahlungsverpflichtungen. Ein Leasingnehmer sollte genau überlegen, welcher Nutzungsumfang für ihn realistisch ist und auch nur diesen abfragen und vertraglich eingehen.

Der Vertrag sollte zudem möglichst genau beschreiben, was ein außerordentlicher Wertminderungsschaden im konkreten Fall genau ist. Wer legt das im Streitfall fest? Ein Sachverständiger? Wer wählt diesen aus? Wer trägt die Kosten für das Gutachten?

Leasingnehmer sind in der Vergangenheit schon häufig überrascht worden, was alles so als außerordentlicher Wertminderungsschaden deklariert wurde und wie teuer das am Ende wurde. Es geht hier z. B. bei Pkw’s schnell einmal über Beträge jenseits von 1.000 EUR.

Deshalb ist Leasing gerade bei diesem Vertragstyp auch ein Stück weit Vertrauenssache. Dies sollte man bei der Auswahl des Leasinganbieters berücksichtigen. Augen auf bei unrealistisch klingenden niedrigen Leasingraten! Eventuell wird es am Schluss umso teurer. Mögliche Auslegungs- und Streitfragen sollten so weit wie möglich von vornherein im Leasingvertrag klar definiert werden.

Vorteile für den Leasingnehmer

Grundsätzlich ist der Vertrag mit offenem Restwert für den Kunden allerdings von Vorteil, wenn er beabsichtigt, das Objekt am Ende der Grundmietzeit zurückzugeben oder auszutauschen. Und der Leasingnehmer hat eventuell sogar noch andere Vorteile.

Übernimmt eine Leasinggesellschaft das Restwertrisiko, so hat sie ein ureigenes Interesse an einem „vernünftigen“ und werthaltigen Objekt. Sie macht sich Gedanken über eine bestmögliche Nutzung, Pflege und Verwertbarkeit und optimiert das Objekt dahingehend. Dies fängt bei Pkw’s an bei der Auswahl der optimalen Fahrzeugfarbe (z. B. silberne Polizeifahrzeuge) und geht hin bis zur GPS-gesteuerten oder einer mittels fortschreitender Digitalisierung ermöglichten Überwachung der Nutzung von Objekten (z. B. bei Gabelstaplern), z. B. um Schäden und Vandalismus schon während der Nutzungsphase möglichst gering zu halten.

All dies führt am Ende zu besseren Verwertungsmöglichkeiten und höheren Verwertungserlösen beim Leasinggeber. Für den Leasingnehmer macht sich dies natürlich durch weniger Schäden und niedrigere Leasingraten bemerkbar.

Handelt es sich bei dem Leasingobjekt um ein Gebäude (incl. Grundstück) gelten im Prinzip die gleichen Regeln wie im Mobilien-Leasing. Hier hat die Finanzverwaltung einen eigenen Erlass herausgegeben, den sogenannten Immobilien-Leasingerlass für Vollamortisationsverträge vom 21.03.1972.

Auch im Vollamortisations-Immobilien-Leasing wird die Grundmietzeit auf mindestens 40 Prozent und maximal 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer eingeschränkt um die Bilanzierung beim Leasinggeber zu gewährleisten. Wird dem Leasingnehmer eine Kaufoption (im Immobilien-Leasing als sog. Ankaufsrecht vereinbart) eingeräumt, so stellt auch hier der lineare Restbuchwert für das Gebäude (zzgl. des Buchwertes für das Grundstück, das ja nicht abgeschrieben werden kann) die Untergrenze dar. Wird das Grundstück über ein Erbbaurecht beschafft, geht auch der Restbuchwert für eine eventuell vereinbarte Einmalzahlung für das Erbbaurecht in den Optionspreis mit ein.

Wird dem Leasingnehmer eine Mietverlängerungsoption eingeräumt, so muss die Anschlussmiete nach dem Immobilien-Leasingerlass mindestens 75 Prozent einer marktüblichen Vergleichsmiete betragen. An dieser Stelle weicht der Immobilien-Leasingerlass vom Mobilien-Leasingerlass ab.

Die genauen Bestimmungen lassen sich im Wortlaut im Teilamortisations-Leasingerlass nachlesen (kostenlose Download-Möglichkeit im Downloadcenter).

Im Gegensatz zum Mobilien-Leasing kommen Vollamortisationsverträge bei Immobilien seit Anfang der 1970er Jahre in Deutschland praktisch nicht mehr vor. Hier sind die Bestimmungen zur Kaufoption aus Kundensicht einfach zu teuer. Kein Leasingnehmer war mehr bereit über beispielsweise 20 Jahre die Gesamtinvestitionskosten in voller Höhe über die Leasingraten zu bezahlen und anschließend für eine Kaufoptionsausübung noch einmal zusätzlich einen sehr hohen Betrag. Dieser beinhaltet ja den kompletten Preis für das Grundstück zzgl. des Restbuchwertes für das Gebäude. Und das waren in den 1970er Jahren bei einer damaligen Abschreibungsdauer von 50 Jahren immerhin noch einmal 60 Prozent des ursprünglichen Gebäudewertes (bei 20 Jahren Grundmietzeit).

Im Immobilien-Leasing kommen deshalb seit den 1970er Jahren eigentlich nur noch Teilamortisationsverträge im Markt vor.

Im Immobilien-Leasing haben sich seit den 1970er Jahren andere Teilamortisationsvarianten entwickelt als im Mobilien-Leasing. Es kommen im Prinzip nur zwei Varianten vor:

• Teilamortisationsvertrag i. e. S.
• Mieterdarlehensvertrag

4.4.1 Teilamortisationsvertrag i. e. S.

Beim Teilamortisationsvertrag im Immobilien-Leasing wird als Restwert seit den 1970er Jahren eigentlich immer exakt der lineare Restbuchwert (Bilanzwert nach Abschreibung) genommen. Es erfolgt keine Orientierung an den realen Marktpreisen wie im Mobilien-Leasing. Die Abschreibung beträgt bei Betriebsgebäuden seit 2001 drei Prozent pro Jahr, die Abschreibungsdauer somit 33,33 Jahre. Der Wert für das Grundstück wird nicht abgeschrieben. Ein Beispiel:

Anschaffungswert Gebäude:	10 Mio. EUR
Anschaffungswert Grundstück:	2 Mio. EUR
Gesamtinvestitionskosten:	12 Mio. EUR
lineare AfA pro Jahr:	300.000 EUR (3 % des Gebäudewertes)
Grundmietzeit:	20 Jahre
linearer Restbuchwert nach 20 Jahren:	6 Mio. EUR (12 Mio. EUR abzgl. 20 mal 300.000 EUR für die AfA)

Wird als Restwert der lineare Restbuchwert unterstellt (6 Millionen Euro), so tilgt (amortisiert) der Leasingnehmer über seine Leasingraten insgesamt exakt 6 Millionen Euro (die Summe der AfA-Beträge). Teilamortisationsverträge im Immobilien-Leasing wurden in den vergangenen Jahrzehnten durchwegs als offene Restwertverträge mit Kaufoption (Ankaufsrecht) zum linearen Restbuchwert konzipiert. Das heißt, der Leasingnehmer kann im obigen Beispiel am Ende entscheiden, ob er das Objekt ohne weitere Verpflichtungen nach 20 Jahren zurückgibt oder ob er seine Kaufoption ausübt und das Objekt für 6 Millionen Euro kauft. Das Wertminderungsrisiko verbleibt also beim Leasinggeber, die Wertsteigerungschance liegt beim Leasingnehmer.

Die im Mobilien-Leasing häufig eingesetzten Andienungsrechte zur Verlagerung des Wertminderungsrisikos auf den Leasingnehmer sind im Immobilien-Leasing nur sehr selten anzutreffen – wenn auch mit zunehmender Tendenz.

4.4.2 Mieterdarlehensverträge

So positiv der Immobilien-Leasingvertrag für den Leasingnehmer auch sein mag, jetzt gibt es Probleme auf einer anderen Seite. Kaum eine Refinanzierungsbank ist heute bereit und in der Lage einen Leasingvertrag zu finanzieren,

• der über 20 Jahre läuft,
• bei dem der Leasingnehmer von den gesamten Investitionskosten (im obigen Beispiel 12 Millionen Euro) nur die Hälfte zurückzahlt (6 Millionen Euro)
• und das Restwertrisiko von 6 Millionen Euro bei der Leasinggesellschaft verbleibt. Nachdem letztere zur Abwicklung jedes einzelnen Immobilien-Leasingvertrages zudem eine eigene Objektgesellschaft gründet, verbleibt das Restwertrisiko letztendlich bei der Refinanzierungsbank.

Um dieses Restwertrisiko aus Sicht der Bank zu vermeiden hat man bereits in den 1970er Jahren den so genannten „Mieterdarlehensvertrag“ entwickelt. Dieser Vertrag ist wie folgt gekennzeichnet:

• Der Leasingvertrag wird wie bei einem Vollamortisationsvertrag kalkuliert und refinanziert.
• Der Leasingnehmer zahlt Leistungen in gleicher Höhe wie Vollamortisations-Leasingraten.
• Diese Zahlungen bestehen nun aber aus zwei Komponenten:
  • Aufwandswirksame Leasingraten mit Amortisations-/Tilgungsanteilen in gleicher Höhe wie bei einem Teilamortisationsvertrag und
  • aufwandsneutrale Mieterdarlehenszahlungen, die sich aus der Differenz zwischen den Vollamortisationstilgungszahlungen an die Refinanzierungsbank sowie den Amortisations-/Tilgungsanteilen der eigentlichen Teilamortisations-Leasingraten ergeben und vom Leasingnehmer in seiner Bilanz als Forderung aktiviert werden.

Mieterdarlehenszahlungen sind also auf die gesamte Grundmietzeit verteilte Teil-Darlehensgewährungen des Leasingnehmers an den Leasinggeber, damit dieser seine Zins- und Tilgungsleistungen gegenüber der Refinanzierungsbank leisten kann. Am Ende beträgt die Summe aller Mieterdarlehenszahlungen exakt dem linearen Restbuchwert. Am Vertragsende ist das Mieterdarlehen an den Leasingnehmer zurückzubezahlen bzw. wird der Rückzahlungsanspruch bei Ausübung der Kaufoption quasi mit dem Preis der Kaufoption verrechnet, so dass per Saldo keine Belastung mehr für den Leasingnehmer entsteht.

Special: Immobilien-Leasing

Soweit alles verstanden? Wahrscheinlich nicht. Daher haben wir einen Spezial-Blog zum Thema Immobilien-Leasing verfasst, in dem u. a. die einzelnen Vertragsmodelle wesentlich detaillierter erläutert werden. Dort werden auch zahlreiche andere Besonderheiten und Vorteile des Immobilien-Leasing genauer dargestellt wie z. B. die Vorteile des Baumanagements, steuerliche Besonderheiten, die Gründung von Objektgesellschaften oder auch Sale-and-lease-back-Verträge bei Immobilien.

Ausführlichere Informationen zur zulässigen Laufzeit finden sich im Blog Bilanzierung im Leasing.

Die Laufzeit des Leasingvertrages (häufig Grundmietzeit genannt) kann entweder konkret fix festgelegt (z. B. 48 Monate) oder unbestimmt sein (der Vertrag läuft dann bis zu seiner Kündigung).

Bezugszeitraum für die 40-/90-Prozentgrenze

Die Zulässigkeit fixer Laufzeiten ist nach den Leasingerlassen begrenzt auf einen Zeitraum zwischen 40 und 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Dabei ist nach dem Wortlaut der Leasingerlasse als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer die Abschreibungsdauer nach der amtlichen AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums zu nehmen.

Begrenzung der Laufzeit nach oben (90-Prozent-Grenze)

Es besteht allerdings weitgehend Einigkeit im Markt, dass bei entsprechendem Nachweis auch eine von der AfA-Tabelle abweichende reale technische Nutzungsdauer die Bezugsgröße für die Anwendung der 90-Prozentgrenze sein darf. Bei Objekten mit einer längeren technischen Lebensdauer als die in der AfA-Tabelle fixierte Abschreibungsdauer gibt es neben dem individuellen Nachweis im Leasing auch noch den einfacheren Weg über die Anwendung des Kündbaren Leasingvertrages. Da dieser keine feste Laufzeit hat (er läuft solange, bis er irgendwann einmal gekündigt wird), kommt hier natürlich auch die 90-Prozentgrenze nicht zum Tragen.

Begrenzung der Laufzeit nach unten (40-Prozent-Grenze)

Die 40-Prozent-Begrenzung der Laufzeit nach unten macht in der Auslegung des § 39 Abgabenordnung eigentlich überhaupt keinen Sinn, vor allem bei Teilamortisationsverträgen. Eine Begrenzung nach unten ist weltweit nicht üblich und auch in Deutschland hat man in dem jüngsten der vier Leasingerlasse (Teilamortisationserlass zum Immobilien-Leasing aus dem Jahr 1991) die 40-Prozentgrenze fallen gelassen. Ein Unterschreiten der 40-Prozentgrenze wird deshalb als relativ unkritisch gesehen. Hier besteht eigentlich Korrekturbedarf an der textlichen Fassung der Erlasse aus den 1970er Jahren.

Probleme mit einer kurzen Laufzeit wären allerdings denkbar, wenn der Leasingnehmer am Ende einer sehr kurzen Laufzeit (vor allem bei niedrigen Restwerten oder einer Vollamortisation mit entsprechend hohen aufwandswirksamen Leasingraten) das Objekt relativ günstig erwerben kann (unter Marktwert oder linearen Restbuchwert). Hier könnte steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegen.

Ausführlichere Informationen zu den Kaufmöglichkeiten eines Leasingnehmers am Ende der Laufzeit finden sich im Blog Bilanzierung im Leasing.

Ein möglicher Kauf des Objektes durch den Leasingnehmer zum Vertragsende kann freiwillig durch den Leasingnehmer oder durch den Leasinggeber erzwungen geschehen. Freiwillig kann der Kauf erfolgen durch

• die Ausübung einer Kaufoption des Leasingnehmers,
• die Ausübung eines Vorkaufsrechtes des Leasingnehmers oder
• auf freiwilliger Basis nach einer entsprechenden Verhandlung mit dem Leasinggeber (freiwilliges Kaufangebot des Leasinggebers (ohne Rechtsanspruch des Leasingnehmers) an den Leasingnehmer).

Ein erzwungener Kauf ist durch die Ausübung eines Andienungsrechtes durch den Leasinggeber möglich.

Kaufoptionen bei Vollamortisationsverträgen (Mobilien-Leasing)

Bei Vollamortisationsverträgen sind die Kaufpreisuntergrenzen im Erlass aus dem Jahr 1971 festgelegt (linearer Restbuchwert bzw. niedrigerer Marktwert). Ein Leasingnehmer sollte darauf achten, dass die Kaufoption an sich auch im Vertrag fixiert ist und auch zu welchem konkreten Preis diese ausgeübt werden kann (ggf. Ankündigungsfristen für die Ausübung beachten). Ist der Kaufpreis nur mit dem Wort „Marktpreis“ fixiert besteht für den Leasingnehmer das Risiko, dass sich dieser Wert bei gestiegenen Marktpreisen bis zum Vertragsende erhöhen könnte.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht ist zu sehen wie eine Kaufoption zum Marktpreis und damit für einen Leasingnehmer nicht so vorteilhaft wie eine Kaufoption zu einem heute schon fixierten Betrag.

Kaufoptionen bei Teilamortisationsverträgen (Mobilien-Leasing)

Der Teilamortisations-Leasingerlass aus dem Jahr 1975 regelt keine Kaufoptionen für den Leasingnehmer – aber nicht, weil sie nicht zulässig sind, sondern nur deswegen, weil die damals zur Prüfung vorgelegten Vertragsmuster eben keine Kaufoptionen enthielten.

Kaufoptionen sind selbstverständlich ebenso bei Teilamortisationsverträgen des Mobilien-Leasing zulässig, wie dies beispielsweise ja auch der Teilamortisationserlass für Immobilien aus dem Jahr 1991 regelt.

Bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Kaufoptionen bei Teilamortisationsverträgen an sich sowie auch der zulässigen Preise für eine Kaufoption ist es wichtig zu betrachten, welche anderweitigen Komponenten der Leasingvertrag enthält (vor allem zur Risikoverteilung zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer). Damit der Leasingvertrag nicht zu einer versteckten Finanzierung umgedeutet wird, ist es wichtig, dass ein Leasinggeber wenigstens „ins Gewicht fallend“ entweder das Wertminderungsrisiko oder die Wertsteigerungschance trägt.

Grundsätzlich zulässig sind Kaufoptionen zum Marktwert, da bei dieser Konstruktion ja die Wertsteigerungschance vollständig beim Leasinggeber liegt. In der Praxis stellt sich vielmehr die Frage nach möglichen Kaufoptionen zum Restwert bzw. einem wirtschaftlich „ins Gewicht fallenden“ Betrag über dem Restwert.

Verträge mit Wertminderungsabsicherung durch den Leasingnehmer (Wertminderungsrisiko beim Leasingnehmer)

Sowohl bei Verträgen mit Andienungsrecht, mit Aufteilung des Mehrerlöses sowie beim Kündbaren Leasingvertrag muss ein Leasingnehmer am Ende entweder das Objekt zum Restwert kaufen (bei einer Andienung) oder Nachzahlungen für den Mindererlös leisten, wenn der Marktwert (Verkaufspreis) am Ende unter dem Restwert liegt. In diesen Fällen ist eine Kaufoption zum Restwert nicht möglich, da dann ja sowohl die Wertsteigerungschance als auch das Wertminderungsrisiko beim Leasingnehmer liegen würden. Diskussionswürdig wäre gegebenenfalls ein vertraglich fixierter Kaufoptionspreis über dem Restwert bzw. zum Marktwert.

Verträge ohne Wertminderungsabsicherung durch den Leasingnehmer

Eine generelle Kaufoption zum Restwert wäre somit nur denkbar bei Teilamortisationsverträgen mit offenem Restwert, zum Beispiel dem Kilometer-Leasingvertrag. Bei dieser Vertragsvariante liegt das Wertminderungsrisiko ja beim Leasinggeber.

Problematisch könnte es allerdings dann werden, wenn das Restwertrisiko nur „auf dem Papier“ steht, der Restwert beispielsweise erkennbar deutlich unter Marktpreis liegt. Ein Beispiel wäre z. B. Sportwägen, die teilweise kaum an Wert verlieren oder sogar an Wert gewinnen. Hier würde der Leasinggeber gar kein reales Wertminderungsrisiko haben und müsste dementsprechend dann wenigstens die Wertsteigerungschance nutzen können.

Andienung durch den Leasinggeber

Übt der Leasinggeber sein Andienungsrecht aus, so muss der Leasingnehmer am Ende das Objekt übernehmen. Ein Andienungsrecht ist aber ausschließlich ein Wertminderungsabsicherungsinstrument für den Leasinggeber. Liegt der Marktpreis am Vertragsende über dem Restwert, so darf der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Objekt eigentlich nicht zu Restwert andienen. In diesem Fall würde er ja die Wertsteigerungschance aus der Hand geben.

Freiwilliger Verkauf an den Leasingnehmer

Hat der Leasingnehmer keinen vertraglichen Anspruch auf den Kauf des Objektes, kann er am Ende mit dem Leasinggeber über einen Verkauf verhandeln. Gleiches gilt, wenn ein Leasinggeber aufgrund eines Marktwertes, der über dem Restwert liegt, das Objekt nicht zum Restwert andienen kann (darf).

Hier wird der Leasinggeber dem Leasingnehmer ein Kaufangebot zum aktuellen Marktpreis am Vertragsende unterbreiten, wenn er wirtschaftlich sinnvoll handelt. Bei Verkaufspreisen unter dem Marktwert werden die Finanzbehörden eventuell die Frage stellen, warum der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Objekt so günstig verkauft, wenn er im Markt einen höheren Erlös erzielen könnte. Er würde dann ja die Wertsteigerungschance aus der Hand geben.

Dieses Problem zu günstiger Verkaufspreise ist durchaus existent, wobei natürlich eine exakte Marktpreisdefinition bisweilen schwierig ist. In der Praxis sind die Finanzbehörden häufig zufrieden, wenn sie sehen, dass ein Leasingnehmer am Ende wenigstens einen wirtschaftlich „ins Gewicht fallenden“ Betrag über dem Restwert bezahlt.

Früher gab es Kündigungsklauseln nur bei den „reinen“ Kündbaren Leasingverträgen. In den letzten Jahren ist aber immer häufiger festzustellen, dass auch in viele andere Leasingvertragstypen (Vollamortisationsverträge, Andienungsrechtsverträge etc.) Kündigungsklauseln mit aufgenommen werden. Wird nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt gekündigt (zudem Kündigungsfrist beachten!), verlängert sich der Leasingvertrag automatisch beispielsweise um x Monate. Hier sollte ein Leasingnehmer genau darauf achten, ob er diese Kündigungsklauseln überhaupt will bzw. ob diese im Verhandlungsgespräch überhaupt ein Thema waren.