Autor: Dr. Michael Kroll (Geschäftsführer, LeaSoft GmbH / Richtig-Leasen.de)
Viele Leasingverträge in Deutschland wurden in den letzten Jahrzehnten primär gar nicht aus dem Gedanken heraus abgeschlossen, ein Objekt zeitlich begrenzt zu nutzen und es am Vertragsende zurückzugeben. Für viele Investoren stand vielmehr die reine Finanzierungsfunktion im Vordergrund – sie wollten das Objekt am Ende gar nicht zurückgeben sondern es vielmehr häufig kaufen.
Warum man trotzdem rechtlich einen Mietvertrag (Leasingvertrag) anstrebte, lag vielfach am Gesichtspunkt der Bilanzneutralität, bis 2008 vor allem aber auch an großen Gewerbesteuereinsparungen beim Leasing, die es allerdings zwischenzeitlich nicht mehr gibt.
In den letzten 10 Jahren haben sich die Leasingmotive stark verändert. Früher standen Bilanzneutralität, Gewerbesteuerersparnis und Kauf zum Vertragsende im Vordergrund. Heute sind es zunehmend andere Aspekte, die den Ausschlag für Leasing geben wie z.B. klare, sichere und lineare Kalkulationsgrundlage, Liquiditätseffekte, Modernität, reibungsloser und flexibler Objektaustausch, Serviceleistungen, Ökologie, Datenschutz, zertifizierte Datenlöschung usw. (siehe zu diesen und anderen Motiven ausführlich den Blog Leasingmotive und Vorteile).
Während früher das Eigentum am Objekt höchste Priorität hatte, ist Eigentum am Objekt heute für Viele eher „ein Klotz am Bein“.
Warum nicht Mietkauf?
Trotzdem gibt es natürlich immer noch viele Fälle, in denen Investoren ihr Objekt am Ende der Leasinglaufzeit kaufen wollen oder eigentlich sogar müssen, z.B. bei bestimmten Produktionsmaschinen, Immobilien etc. In diesen Fällen stellt sich die berechtigte Frage, ob Leasing dann die richtige Alternative ist, oder ob ein Investor nicht eher eine reine Finanzierungslösung anstelle eines Mietvertrags (Leasingvertrags) suchen sollte.
Jetzt strebt nicht jeder Investor eine Finanzierung bei seiner Hausbank an. Als Alternative könnte der Mietkauf eine lohnenswerte und günstige Möglichkeit darstellen, das Objekt zu finanzieren. Mietkaufverträge liegen momentan sehr im Trend und werden auch von sehr vielen Leasinggesellschaften mit angeboten, ebenso wie von vielen Herstellern und Händlern.
Was ist Mietkauf genau?
Beim so genannten Mietkauf handelt es sich um einen Vertrag, bei dem der Unternehmer (= Mietkäufer, Mietkaufnehmer) das Objekt während der Vertragslaufzeit nutzt. Mit Zahlung der letzten Rate geht das zivilrechtliche Eigentum, das bis zu diesem Zeitpunkt beim „Mietverkäufer“ (Mietkaufgeber) gelegen hat, auf den Unternehmer über. Wirtschaftlich entspricht der Mietkaufvertrag somit eigentlich dem Kreditkauf. Der Unterschied liegt im Zivilrecht. Während der Unternehmer beim Kreditkauf bereits zu Beginn zivilrechtlicher Eigentümer ist, wird er dies beim Mietkauf erst zum Vertragsende mit Zahlung der letzten Rate.
Das Steuerrecht stellt allerdings immer auf den wirtschaftlichen Sachverhalt eines Vertrages ab. Und da bereits heute unwiderruflich feststeht, dass der Unternehmer am Ende Eigentümer des Objektes wird, qualifiziert die Finanzverwaltung den Vertrag als „verdeckten“ Finanzierungsvertrag. Daher ist er bilanziell genauso darzustellen wie ein Kreditkauf. Somit bilanziert der Unternehmer beim Mietkauf das Objekt und schreibt es ab. Auf der Passivseite weist er aber keine Darlehensschuld mehr aus. Vielmehr muss er eine Verbindlichkeit für die Verpflichtung zur Zahlung der Mietkaufraten einstellen. Diese Verbindlichkeit (in Höhe des Barwertes der Mietkaufraten (dieser entspricht dabei den Anschaffungskosten)) wird unter der Position „sonstige Verbindlichkeiten“ in der Bilanz ausgewiesen.
Alle Mietkaufraten müssen nun aufgeteilt werden in einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Diese Aufteilung bekommt der Mietkäufer von vielen Anbietern automatisch als Anhang zu seinem Mietkaufvertrag mitgeliefert.
Die Zinsanteile weist der Unternehmer in seiner Gewinn- und Verlustrechnung bzw. Einnahmenüberschussrechnung als Aufwand aus. Die Tilgungsanteile mindern auf der Passivseite der Bilanz die Position „Sonstige Verbindlichkeiten“.
Einen Nachteil hat der Mietkauf allerdings für nicht vorsteuerabzugsberechtigte Investoren wie z.B. Privatpersonen, Kommunen, viele Freiberufler, Kleinunternehmer und Ärzte, Banken oder auch Versicherungsgesellschaften: Beim Mietkauf muss die Mehrwertsteuer, die auf die einzelnen Mietkaufraten aufgeschlagen wird, bereits zu Nutzungsbeginn (Vertragsbeginn) in einer Summe vorab an den Mietkaufgeber bezahlt werden. Dies gilt somit auch für die Zinsanteile der Leasingraten. Dies ist ein Nachteil gegenüber einer Leasing- oder auch einer Kreditkauffinanzierung. Für vorsteuerabzugsberechtige Investoren entsteht kein Nachteil, da diese ja die Umsatzsteuerzahlung zu Vertragsbeginn vom Finanzamt erstattet bekommen.