Autor: Dr. Michael Kroll (Geschäftsführer, LeaSoft GmbH / Richtig-Leasen.de)
Unter Sale-and-lease-back versteht man, dass der Eigentümer eines Objektes (z.B. Unternehmer, Kommune etc.) dieses Objekt an eine Leasinggesellschaft verkauft, um es anschließend wieder zurück zu leasen.
Das „klassische“ Sale-and-lease-back
Sale-and-lease-back-Verträge haben ihren Ursprung in den 1970er Jahren und wurden damals vor allem bei Immobilien eingesetzt. Unternehmen hatten damals häufig Immobilien in ihrer Bilanz stehen, die schon weitestgehend abgeschrieben waren, aber noch einen hohen Marktwert hatten. Dies führte zu hohen so genannten „stillen Reserven“ in den Bilanzen. Über einen Sale-and-lease-back-Vertrag ließen bzw. lassen sich diese „stillen Reserven“ nun aufdecken. Zudem kommt es zu einem (teilweise erheblichen) Liquiditätszufluss beim Unternehmen.
Sale-and-lease-back in der heutigen Zeit
Auch in der heutigen Zeit kommen Sale-and-lease-back-Verträge bei Immobilien immer noch vor, ebenso aber auch in anderen Bereichen. Dabei können die Motive durchaus andere sein als in früheren Jahren.
Service-Leasingverträge
Viele Investoren nutzen beim Abschluss neuer Leasingverträge mittlerweile verstärkt Service-Leasingverträge wie Flottenmanagement oder Asset-Management. Häufig besteht der Wunsch, die Service-Dienstleistungen auch auf die in der Vergangenheit gekauften, bereits vorhandenen Objekte auszudehnen und diese dann in das Servicepaket mit zu integrieren. In diesem Fall werden die alten Objekte an die Leasinggesellschaft verkauft und zusammen mit den neuen Objekten innerhalb eines Rahmenvertrags zurückgeleast.
Anzahlungen und Zwischenfinanzierungen
Bei vielen größeren Investitionsvorhaben mit häufig auch längeren Herstellungszeiträumen sind Anzahlungen bei Bestellung und/oder Zwischenzahlungen je nach Fertigungsfortschritt zu leisten. Hinzu kommen bei langen Projektzeiträumen eventuell Zinsbelastungen vor Nutzungsbeginn. Darüber hinaus gibt es Leasingnehmer, die ihre Objekte ganz oder teilweise selbst erstellen wollen (z.B. bei der Errichtung von Immobilien oder bei größeren IT-Projekten).
Hier bietet es sich gegebenenfalls an, dass der spätere Leasingnehmer alle Leistungen bzw. Zahlungen der Vornutzungsphase selbst erbringt und das halbfertige Objekt auch vorübergehend selbst bilanziert. Nach Fertigstellung wird es dann an die Leasinggesellschaft verkauft und anschließend zurückgeleast.
„Unechtes“ Sale-and-lease-back
Häufig ist es im Leasing so, dass der spätere Leasingnehmer bereits einen Kaufvertrag für das Objekt unterschrieben hat, in den eine Leasinggesellschaft dann eintritt. Erfolgt der Eintritt zu spät – das heißt konkret nach bereits erfolgter Lieferung – liegt steuerrechtlich ebenfalls ein Sale-and-lease-back vor. Mit Zeitpunkt der Lieferung muss der spätere Leasingnehmer das Objekt bilanzieren. Tritt die Leasinggesellschaft später in den Kaufvertrag ein, kommt es zu einem steuerrechtlichen „Verkauf“ des Objektes vom späteren Leasingnehmer an den Leasinggeber. Insofern sollte immer darauf geachtet werden, dass ein Bestelleintritt vor Lieferung erfolgt.
Umsatzsteuernachteile bei Sale-and-lease-back
Nicht vorsteuerabzugsberechtigte Investoren wie Kommunen, Privatpersonen, viele Kleinunternehmer, Freiberufler und Ärzte, aber auch Banken und Versicherungsgesellschaften haben bei Sale-and-lease-back-Verträgen einen großen Umsatzsteuernachteil: Es fällt die doppelte Umsatzsteuer an. Insofern ist dieser Zielgruppe von Sale-and-lease-back-Verträgen abzuraten.
Diese Investorengruppe bezahlt die Mehrwertsteuer beim Kauf mit (Kaufpreis: 119 Prozent der eigentlichen Anschaffungskosten). Beim Verkauf des Objektes an die Leasinggesellschaften können diese Investoren jedoch die Mehrwertsteuer in ihrer Rechnung an die Leasinggesellschaft nicht gesondert ausweisen, so dass die Leasinggesellschaft „brutto für netto“ 119 Prozent bezahlen muss. Die Leasingraten werden anschließend somit auf einer Basis von 119 Prozent kalkuliert – und auf diese Leasingraten muss anschließend noch einmal die Mehrwertsteuer aufgeschlagen werden (vgl. zur Umsatzsteuer im Zusammenhang mit Leasing ausführlicher den Bereich Umsatzsteuer am Ende des Blogs Leasingmotive und Vorteile).
Auch wenn diese Investorengruppe Sale-and-lease-back-Verträge daher nicht anstreben wird, muss sie aufpassen, dass sie durch einen verspäteten Bestelleintritt nicht „aus Versehen“ in das Sale-and-lease-back „hineinrutscht“. Gerade für die öffentliche Hand drohen dabei noch zwei weitere Gefahren:
- Schreibt eine Kommune erst den Kauf aus und trifft dann eine Vergabeentscheidung mit anschließender Lieferung, so liegt ebenfalls ein Sale-and-lease-back-Vertrag vor, wenn sie nach Lieferung des Objektes noch einen Leasingvertrag ausschreibt und abschließt.
- Kommunen bekommen bei bestimmten Herstellern höhere Kommunalrabatte als eine Leasinggesellschaft eventuell erzielen kann. Hier wählen manche den Kommunen den Weg, direkt beim Hersteller zu den hohen Rabatten zu kaufen und das Objekt nach Lieferung an die Leasinggesellschaft zu veräußern, um es anschließend wieder zurück zu leasen. Auch diese Vorgehensweise führt zu einer doppelten Umsatzsteuerbelastung.