Autor: Dr. Michael Kroll (Geschäftsführer, LeaSoft GmbH / www.Richtig-Leasen.de)
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Definition
Unter Sale-and-lease-back versteht man, dass der Eigentümer eines Objektes (z. B. Unternehmer, Kommune etc.) sein Objekt an eine Leasinggesellschaft verkauft, um dieses anschließend wieder zurück zu leasen.
Das „klassische“ Sale-and-lease-back
Sale-and-lease-back-Verträge haben ihren Ursprung in den 1970er Jahren und wurden damals vor allem bei Immobilien eingesetzt. Unternehmen hatten damals häufig Immobilien in ihrer Bilanz stehen, die schon weitestgehend abgeschrieben waren, aber noch einen hohen Marktwert hatten. Dies führte zu hohen so genannten „stillen Reserven“ in den Bilanzen. Über einen Sale-and-lease-back-Vertrag ließen bzw. lassen sich diese „stillen Reserven“ nun aufdecken. Zudem kommt es zu einem (teilweise erheblichen) Liquiditätszufluss beim Unternehmen.
Sale-and-lease-back-Verträge kommen heute aber genauso bei überwiegend oder vollständig abgeschriebenen, aber dennoch werthaltigen Maschinen etc. vor.
Modernisierung und Erweiterung bei bestimmten Mobilien und Immobilien
Verstärkt zum Einsatz kommt das Sale-and-lease-back z. B. auch dann, wenn es darum geht, gebrauchte Mobilien oder Immobilien an eine Leasinggesellschaft zu verkaufen, die das Objekt anschließend renoviert, modernisiert oder refurbished und ggf. auch erweitert. Das fertige Objekt wird dann an den Kunden zurück verleast.
Einbindung eines bestehenden Objektbestands in Service-Leasingverträge
Viele Investoren nutzen beim Abschluss neuer großer (Rahmen-)Leasingverträge mittlerweile verstärkt Service-Leasingverträge wie Flottenmanagement oder Asset-Management. Häufig besteht der Wunsch, die Service-Dienstleistungen auch auf die in der Vergangenheit gekauften, bereits vorhandenen Objekte auszudehnen und diese dann in das Servicepaket mit zu integrieren. In diesem Fall werden die alten Objekte an die Leasinggesellschaft verkauft und zusammen mit den neuen Objekten innerhalb eines Rahmenvertrags zurückgeleast.
Anzahlungen und Zwischenfinanzierungen
Bei vielen größeren Investitionsvorhaben mit häufig auch längeren Herstellungszeiträumen sind Anzahlungen bei Bestellung und/oder Zwischenzahlungen je nach Fertigungsfortschritt zu leisten. Hinzu kommen bei langen Projektzeiträumen eventuell Zinsbelastungen vor Nutzungsbeginn. Darüber hinaus gibt es Leasingnehmer, die ihre Objekte ganz oder teilweise selbst erstellen wollen (z. B. bei der Errichtung von Immobilien oder bei größeren IT-Projekten).
Hier bietet es sich gegebenenfalls an, dass der spätere Leasingnehmer alle Leistungen bzw. Zahlungen der Vornutzungsphase selbst erbringt und das halbfertige Objekt auch vorübergehend selbst bilanziert. Nach Fertigstellung wird es dann an die Leasinggesellschaft verkauft und anschließend zurückgeleast.
Verspäteter Bestelleintritt („Unechtes“ Sale-and-lease-back)
Häufig ist es im Leasing so, dass der spätere Leasingnehmer bereits einen Kaufvertrag für das Objekt unterschrieben hat, in den eine Leasinggesellschaft dann eintritt. Erfolgt der Eintritt zu spät – das heißt konkret nach bereits erfolgter Lieferung – liegt v. a. umsatzsteuerrechtlich ebenfalls ein Sale-and-lease-back vor. Mit Zeitpunkt der Lieferung muss der spätere Leasingnehmer das Objekt bilanzieren. Tritt die Leasinggesellschaft später in den Kaufvertrag ein, kommt es zu einem steuerrechtlichen „Verkauf“ des Objektes durch den späteren Leasingnehmer an den Leasinggeber. Dies hat vor allem Nachteile für nichtvorsteuerabzugsberechtigte Investoren (doppelte Umsatzsteuer). Ferner müssen grundsätzlich alle Beteiligten auch darauf achten, dass bei einem verspäteten Bestelleintritt aus Umsatzsteuergründen die Lieferantenrechnung neu ausgestellt werden muss. Rechnungsempfänger darf nicht mehr der Leasinggeber sein sondern nunmehr der Leasingnehmer. Letzterer muss dann dem Leasinggeber eine Verkaufsrechnung stellen.
Umsatzsteuernachteile bei Sale-and-lease-back
Nicht vorsteuerabzugsberechtigte Investoren wie Kommunen, Privatpersonen, viele Kleinunternehmer, Freiberufler und Ärzte, aber auch Banken und Versicherungsgesellschaften haben bei Sale-and-lease-back-Verträgen einen großen Umsatzsteuernachteil: Es fällt die doppelte Umsatzsteuer an. Insofern ist dieser Zielgruppe von Sale-and-lease-back-Verträgen abzuraten.
Diese Investorengruppe bezahlt die Mehrwertsteuer beim Kauf mit (Kaufpreis: 119 Prozent der eigentlichen Anschaffungskosten, Mehrwertsteuersatz: 19 Prozent, Stand: 01.01.2025). Beim Verkauf des Objektes an eine Leasinggesellschaft können diese Investoren jedoch die Mehrwertsteuer in ihrer Rechnung an die Leasinggesellschaft nicht gesondert ausweisen, so dass die Leasinggesellschaft „brutto für netto“ 119 Prozent bezahlen muss. Die Leasingraten werden anschließend somit auf einer Basis von 119 Prozent kalkuliert – und auf diese Leasingraten muss anschließend noch einmal die Mehrwertsteuer aufgeschlagen werden (vgl. zur Umsatzsteuer im Zusammenhang mit Leasing ausführlicher den Blog Leasing und Umsatzsteuer.
Sale-and-Mietkauf-back
Wird das Objekt nach dem Verkauf durch einen Kunden an eine Leasinggesellschaft nicht zurückgeleast sondern über Mietkauf „zurückverkauft“ spricht man vom „Sale-and-Mietkauf-back“. Auch diese Variante kommt zunehmend vor.
Der Kunde behält das Objekt bei dieser Konstruktion fortwährend in seiner Bilanz. Deshalb wird in der Praxis umsatzsteuerrechtlich überwiegend die Meinung vertreten, dass keine umsatzsteuerpflichtige Lieferung erfolgt sei. Somit unterlägen Verkauf und „Rück-Mietkauf“ (Mietkaufraten) nicht der Umsatzsteuer. Einige Praxisvertreter empfehlen jedoch, zumindest den Zins- und Margenanteil der Mietkaufraten der Umsatzsteuer zu entwerfen.
Copyright: LeaSoft GmbH / www.Richtig-Leasen.de
Quelle: https://www.richtig-leasen.de/sale-lease-back/
Letzte Aktualisierung dieses Blogs: 17.07.2025