Umsatzsteuer im Mobilien-Leasing
Leasingverträge bzw. die Leasingraten unterliegen im Mobilien-Leasing als „sonstige“ Leistungen nach dem Umsatzsteuergesetz der Umsatzsteuer. Das heißt, dass Leasinganbieter ihre Leasingraten zzgl. Mehrwertsteuer in Rechnung stellen müssen. Die vom Leasingnehmer im Rahmen der Leasingraten gezahlte Mehrwertsteuer muss der Leasinggeber an das Finanzamt abführen. Im Gegenzug bekommt er die Mehrwertsteuer, die auf den Eingangsrechnungen (z. B. für den Objekterwerb) aufgeschlagen ist, als Vorsteuer vom Finanzamt zurückerstattet.
Der reguläre Mehrwertsteuersatz beträgt zur Zeit 19 Prozent (Stand: 01.07.2022).
Umsatzsteuer im Immobilien-Leasing
Im Immobilien-Leasing ist die Situation etwas anders. Die Vermietung von Immobilien ist nach § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Das heißt, eine Leasinggesellschaft muss ihre Leasingraten nicht zzgl. Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Auf der anderen Seite kann sie aber auch die in den Baurechnungen ausgewiesene Mehrwertsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen.
Allerdings gibt es im Umsatzsteuerrecht das sogenannte Optionsrecht nach § 9 UStG bei der Vermietung von Immobilien (freiwillige Unterwerfung zur Umsatzsteuerpflicht um Vorsteuerbeträge erstattet zu bekommen). Dieses Optionsrecht darf eine Vermietungsgesellschaft aber nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Vorsteuerabzugsberechtigung
In aller Regel sind Unternehmen vorsteuerabzugsberechtigt. Für sie ist die Umsatzsteuer nur ein durchlaufender Posten. Diese Investoren bekommen die in Lieferantenrechnungen ausgewiesene Mehrwertsteuer als so genannte Vorsteuer vom Finanzamt erstattet. Auf der anderen Seite schlagen sie bei ihren eigenen Rechnungen die Mehrwertsteuer auf und müssen diese an das Finanzamt abführen.
Es gibt aber auch viele nicht vorsteuerabzugsberechtigte Investoren wie
- Kommunen
- viele Kleinunternehmer
- Ärzte
- Privatpersonen
- Banken und Sparkassen
- Versicherungsgesellschaften
Für diese Gruppe stellt die Mehrwertsteuer im Mobilien-Leasing durchaus einen Kostenfaktor dar. Deswegen werden nachfolgend einige Anmerkungen zu Umsatzsteuereffekten bei nicht vorsteuerabzugsberechtigen Investoren gemacht.
Umsatzsteuernachteile bei Nichtvorsteuerabzugsberechtigung?
Immer wieder wird behauptet, dass Leasing für diese Zielgruppe grundsätzlich Umsatzsteuernachteile beinhalte. Begründet wird dies folgendermaßen:
Mobilien-Leasingraten müssen grundsätzlich zuzüglich Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt werden. Dies betrifft somit zwangsläufig auch den Zinsanteil der Leasingraten. Zinszahlungen an eine Bank im Rahmen einer Darlehensfinanzierung unterliegen hingegen nicht der Umsatzsteuer. Ein Beispiel für diese Argumentation:
Anschaffungskosten: 100.000 EUR (gleicher Preis bei Kreditkauf und Leasing)
Laufzeit: 60 Monate (bei Kreditkauf und Leasing)
Zinssatz: 6,0 % p.a. (bei Kreditkauf und Leasing, keine Marge beim Leasing)
Restschuld/Restwert am Ende: 0 % (vollständige Darlehenstilgung (Kreditkauf) bzw. Vollamortisationsvertrag (Leasing))
Zahlung pro Monat: 1.923,66 EUR (Darlehensannuität (Zins + Tilgung) bzw. Leasingrate)
Mehrwertsteuersatz: 19 %