Quiz 3: Immobilien-Leasing

Leasing ist eine Sonderform der Miete oder genauer gesagt eine „Nutzungsüberlassung auf Zeit gegen Entgelt“. Da Leasing keine Finanzierung ist, wird das Leasingobjekt auch nicht beim Leasingnehmer bilanziert. Vielmehr darf dieser seine Leasingraten als Betriebsausgabe in seiner Gewinn- und Verlustrechnung bzw. Einnahmenüberschussrechnung als Aufwand steuerlich geltend machen. Zur genaueren Definition und Abgrenzung des Leasing – z.B. auch gegenüber dem Mietkauf – finden Sie weitere Informationen u.a. in den Blogs Was ist Leasing? bzw. Leasing oder Mietkauf?

All diese Objekte können geleast werden – mit zwei Ausnahmen: Autobahnen und Gefängnisse. Eine grundsätzliche Voraussetzung für die Leasingfähigkeit ist die so genannte Drittverwendungsfähigkeit. Damit ist gemeint, dass ein zum Vertragsende vom Leasingnehmer zurückgegebenes Objekt vom Leasinggeber noch an einen Dritten wirtschaftlich sinnvoll veräußerbar ist. Ansonsten spricht man vom so genannten Spezial-Leasing, das immer zu einer Bilanzierung des Objekts beim Leasingnehmer führen würde. Dies wäre z.B. beim Leasing von Autobahnen der Fall. Hier kommt als sinnvoller Nutzer nur der Bund in Frage. Gibt der Bund zum Ende der Vertragslaufzeit eine geleaste Autobahn zurück, so gibt es keinen Dritten, der (bei wirtschaftlicher Betrachtung) mit einer an ihn veräußerten gebrauchten Autobahn etwas anfangen könnte.
Die gleiche Problematik liegt beim Leasing von Gefängnissen vor: Hier kommt als sinnvoller Nutzer nur ein Bundesland in Betracht. Da es Bundesländern allerdings untersagt ist, Justizvollzug außerhalb des eigenen Landes zu tätigen, kommt als Leasingnehmer sowie späterer theoretischer Nutzer jeweils nur dieses eine Bundesland in Frage. Es liegt keine Drittverwendungsfähigkeit vor.
Weitere Informationen zu den einzelnen Leasingobjekten und zur Frage des Spezial-Leasing bzw. der Bilanzierung finden Sie u.a. in den Blogs Was kann ich alles leasen? sowie Bilanzierung und Recht.

Die Untergrenze liegt in Deutschland momentan bei ca. 3 bis 5 Millionen EUR. Darunter lohnt sich in vielen Fällen die nicht so einfache Vertragsabwicklung über Objektgesellschaften etc. aus Kostengründen nicht. In Einzelfällen kann dies natürlich dennoch möglich und rentabel sein.

Voraussetzung für einen Immobilien-Leasingvertrag ist, dass die Leasinggesellschaft Eigentümer des Grundstücks ist bzw. dass ihr ein Erbbaurecht über das Grundstück eingeräumt wird.

Selbstverständlich kann einer späterer Leasingnehmer das Objekt auch selbst erstellen (lassen), z.B. über einen so genannten Generalübernehmervertrag.

Ein Vorteil des Immobilien-Leasing kann gerade in der heutigen Zeit sein, dass sich hier immer noch Laufzeiten von über 10 Jahren bis hin zu 20 Jahren realisieren lassen. In der üblichen gewerblichen Mittelstandskreditfinanzierung kommt es immer häufiger vor, dass selbst Darlehenslaufzeiten bis 10 Jahre zunehmend problematisch werden.

In aller Regel wird dem Leasingnehmer eine so genannte Kaufoption in Form eines Ankaufsrechts eingeräumt. Als Preis wird bereits zu Vertragsbeginn häufig der steuerliche Restbuchwert zum Vertragsende vereinbart. In diesem Fall partizipiert der Leasingnehmer an der Wertsteigerung der Immobilie. Zu weiteren Einzelheiten siehe die Blogs Special: Immobilien-Leasing, Vielfältige Möglichkeiten der Vertragsgestaltung sowie Bilanzierung und Recht.

Bis auf zwei Antworten sind alle Aspekte denkbar. Immobilien-Leasinggesellschaften haben ein ureigenes Interesse an niedrigen und konstanten Baukosten und Folgekosten sowie guter Bauqualität. Zum einen tragen sie als Bauherr und Eigentümer das Verwertungsrisiko (wenn der Leasingnehmer seine Kaufoption nicht ausübt und das Objekt zurückgibt). Zum anderen dürfen Leasinggeber aufgrund der Bestimmungen des Immobilien-Leasingerlasses bestimmte Risiken (z.B. Sach- und Preisgefahr) nicht auf den Leasingnehmer abwälzen, so dass Leasinganbieter auf eine gute Bauqualität angewiesen sind. Weitere Ausführungen hierzu finden Sie in den Blogs Special: Immobilien-Leasing sowie Leasingmotive und Vorteile.
Zwei der obigen Antworten sind allerdings falsch: Die in der vierten Antwort zitierten Steuervorteile existieren nicht in der oben beschriebenen Form: Immobilien-Leasinggesellschaften kalkulieren ihre Leasingraten regelmäßig auf Basis eines Restwertes in Höhe des linearen Restbuchwerts. Insofern enthalten die Leasingraten in ihrer Summe über die Vertragslaufzeit Tilgungsanteile exakt in Höhe der linearen AfA, so dass kein Vorzugseffekt entsteht. Nähere Informationen finden Sie im Blog Vielfältige Möglichkeiten der Vertragsgestaltung.
Die zweite falsche Antwort ist die, dass ein Leasingnehmer den Vertrag jährlich kündigen und das Objekt zurückgeben kann. Im Immobilien-Leasing wird regelmäßig eine für beide Seiten (ordentlich) nicht vorzeitig kündbare feste Vertragslaufzeit (Grundmietzeit) vereinbart.

Der so genannte Mieterdarlehensvertrag wurde von der Leasingbranche vor allem entwickelt um gegenüber einer Refinanzierungsbank die vollständige Darlehenstilgung während der Grundmietzeit zu ermöglichen. Der Leasingnehmer leistet hierzu in jedem Jahr zusätzlich zu seinen Leasingraten so genannte Mieterdarlehenszahlungen. Am Vertragsende bekommt er das Mieterdarlehen zurückbezahlt bzw. der Betrag wird beim Kauf des Objekts durch den Leasingnehmer mit dem Kaufpreis verrechnet. Ein Vorteil dieses Vertragstyps ist auch, dass ein Leasingnehmer eigene vorhandene Liquidität in die Finanzierung des Leasingvertrags mit einbringen kann. Weitere Ausführungen zu dieser nicht immer leicht zu verstehenden Vertragsvariante finden Sie in den Blogs Special: Immobilien-Leasing, Vielfaltige Möglichkeiten der Vertragsgestaltung sowie Bilanzierung und Recht.

Leasingerlasse sind keine Gesetze sondern nur „Anwendungsschreiben“ des Bundesfinanzministeriums. Gesetzlich geregelt ist die Bilanzierungspflicht vielmehr in § 39 Abgabenordnung, konkretisiert durch ein BFH-Urteil aus dem Jahr 1970. Die Leasingerlasse binden nur die Finanzverwaltung im Rahmen deren Prüfungstätigkeit. D.h. die Erlasse bieten bei ihrer Einhaltung eine große Sicherheit hinsichtlich der Bilanzierungsfrage, z.B. im Rahmen einer Betriebsprüfung. Mit entsprechender Begründung lassen sich aber durchaus Leasingverträge außerhalb der Leasingerlasse darstellen. Zur wichtigen Frage der Bilanzierung finden Sie ausführliche Informationen in den Blogs Bilanzierung und Recht sowie Vielfältige Vertragsgestaltung im Leasing. In unserem Download-Center können Sie die Leasingerlasse im Wortlaut kostenlos herunterladen.

Weitere Informationen finden Sie im Blog Sale-and-lease-back.

§6b-Rücklagen lassen sich – unter gewissen Umständen – bei einer Beteiligung des Leasingnehmers an der Objektgesellschaft übertragen. Weitere Informationen zur Objektgesellschaft finden Sie im Special: Immobilien-Leasing. Ist eine Übertragung von §6b-Rücklagen geplant, sollte in jedem Fall rechtzeitig mit der Leasinggesellschaft gesprochen werden und deren Fachkompetenz genutzt werden, vor allem wenn es um die richtige Ausgestaltung der Objektgesellschaft geht.

Durch bestimmte Formen der Objektgesellschaft sowie verschiedene Beteiligungsformen des Leasingnehmers an einer Objektgesellschaft lassen sich Grunderwerbsteuerbelastungen weitgehend vermeiden. Nähere Informationen zur Objektgesellschaft finden Sie im Blog Special: Immobilien-Leasing.

Das Steuerrecht sieht ein Bauwerk dann als Gebäude (Immobilie) an, wenn alle der nachfolgenden Punkte erfüllt sind: Schutz gegen Witterungseinflüsse, Aufenthalt von Menschen, Feste Verbundenheit mit Grund und Boden, Beständigkeit und Standfestigkeit.
Dies trifft bei den oben genannten Objekten nur auf die Verwaltungs- und Produktionsgebäude zu sowie in den vielen Fällen auch auf die Wohncontainer, wenn diese wie beschrieben mit Ver- und Entsorgungsanschlüssen ausgestattet sind. Die anderen Objekte sind steuerlich betrachtet Mobilien (so genannte Betriebsvorrichtungen). Zur genauen Abgrenzung vgl. auch die Ausführungen im Blog Special: Immobilien-Leasing.